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锦州市行政执法监督实施办法

作者:法律资料网 时间:2024-06-03 00:43:26  浏览:8439   来源:法律资料网
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锦州市行政执法监督实施办法

辽宁省锦州市人民政府


锦州市行政执法监督实施办法

锦州市人民政府令第4号


  《锦州市行政执法监督实施办法》已经2010年6月17日市政府第17次常务会议通过,现予发布,自发布之日起施行。

                             市长 王文权
                           二〇一〇年六月二十五日

        锦州市行政执法监督实施办法


                  第一章 总  则

  第一条 为了加强行政执法层级监督,保证法律、法规和规章的正确实施,促进行政机关严格依法行政,维护公民、法人和其他组织的合法权益,根据《辽宁省行政执法条例》、《辽宁省行政执法监督规定》等有关法规、规章规定,结合我市实际,制定本办法。
  第二条 本办法所称行政执法监督,是指上级政府对下级政府、各级政府对所属行政执法部门、上级行政执法部门对下级行政执法部门及其行政执法人员的行政执法活动实施的监督。
  第三条 各县(市)区人民政府(含锦州滨海新区、锦州市松山新区管委会,下同)及市、县(市)区政府所属行政执法部门(含省以下垂直管理的部门,法律、法规授权执法和依法委托执法的组织,下同)及其行政执法人员,均应当遵守本办法。
  第四条 行政执法监督工作应当遵循依法、客观、公正、公开和有错必纠的原则,实行教育与惩处相结合、监督检查与改进工作相结合,保障各级行政机关和行政执法人员严格依法行政,维护公民、法人和其他组织的合法权益。
  第五条 市、县(市)区政府领导本行政区域内的行政执法监督工作,并对所属行政执法部门和下一级政府的行政执法活动实施监督。
  市政府所属行政执法部门负责对本系统下一级行政执法部门的行政执法活动实施监督。
   第六条 市政府法制部门主管全市行政执法监督工作,在市政府的领导下负责对全市各级行政机关行政执法工作进行监督和指导。
  各县(市)区政府法制部门和市政府所属行政执法部门法制机构在本级政府、本部门领导下负责本行政区域、本系统内的行政执法监督工作。
  监察、审计、财政等部门按照各自职责依法对行政执法活动实施监督。
  第七条 各级政府或者行政执法部门应当对在行政执法监督工作中作出突出成绩的单位和个人给予表彰。
  第八条 行政执法监督工作所需经费纳入本级政府财政预算予以保障。

                  第二章 监督内容

  第九条 行政执法监督的主要内容:
  (一)法律、法规、规章、行政规范性文件的实施情况;
  (二)行政执法部门是否具备行政执法主体资格;
  (三)行政执法人员是否具备行政执法资格和条件;
  (四)行政规范性文件的制定和备案审查情况;
  (五)上级机关的行政决定、命令的执行情况;
  (六)行政复议决定的履行情况;
  (七)行政处罚、行政许可、行政强制、行政征收、行政给付、行政确认、行政裁决等具体行政执法行为是否合法和适当;
  (八)推进行政执法体制改革、相对集中行政处罚权、综合行政执法、规范行政处罚自由裁量权和规范行政审批自由裁量权等工作情况;
  (九)行政执法举报、投诉案件的处理情况;
  (十)行政执法部门之间行政执法争议的协调情况;
  (十一)行政执法人员配备和行政执法经费的保障情况;
  (十二)罚缴分离、收支两条线及罚没财物的管理、处置情况;
  (十三)行政执法责任制和评议考核制的落实情况;
  (十四)行政执法过错责任的追究情况;
  (十五) 其他应当监督的事项。
  第十条 实行行政执法情况报告制度。县(市)区政府应当每年向市政府报告行政执法工作;市、县(市)区直属行政执法部门应当每年向本级政府报告行政执法工作。
  法律、法规、规章、政府规范性文件实施满一年的,自期满之日起30日内,负责实施的行政执法部门应当经由政府法制部门向本级政府书面报告下列情况:
  (一)法律、法规、规章、政府规范性文件的学习宣传;
  (二)相应配套措施和制度的制定;
  (三)行政执法队伍的建设、培训和考核;
  (四)违法案件的查处;
  (五)行政执法中存在的问题和改进的措施;
  (六)对法律、法规、规章内容的意见和建议;
  (七)其他需要报告的事项。
  第十一条 实行行政执法主体资格审核公告制度。市、县(市)区政府法制部门应当对本级政府所属行政执法部门的行政执法主体资格进行审核确认,审核确认结果在本行政区域内新闻媒体上公告。
  第十二条 实行行政执法人员资格制度。行政执法人员从事行政执法活动,应当具备行政执法资格,经培训考试合格后,取得行政执法证件。未取得行政执法证件的,不得从事行政执法活动。
市、县(市)区政府法制部门负责本行政区域内行政执法证件的管理。
  使用国务院所属部门制发的行政执法证件的,由使用单位报本级政府法制部门备案。
市、县(市)区政府法制部门与行政执法部门应当定期对本行政区域内或者本部门行政执法人员进行法律知识、执法技能的教育培训。
  第十三条 实行行政规范性文件备案审查制度。按照《辽宁省规章规范性文件备案办法》和《锦州市行政规范性文件备案审查办法》的规定,下级政府制定的行政规范性文件,应当报上一级政府备案审查;各级政府所属行政执法部门制定的行政规范性文件,应当报本级政府备案审查。
  市、县(市)区政府法制部门应当定期通报行政规范性文件的报送备案及备案审查情况。
  第十四条 实行行政执法监督检查制度。市、县(市)区政府应当对下级政府及所属行政执法部门执行法律、法规、规章和政府规范性文件的情况进行监督检查。
  市、县(市)区政府所属行政执法部门应当于每年年底前,向本级政府法制部门提出下一年度行政执法检查建议。政府法制部门根据实际需要,拟定年度行政执法检查计划。
  政府法制部门可以会同相关部门组织专项行政执法检查。
  行政执法检查结束后,应当对检查中发现的问题提出改进意见和建议,并向本级政府提交检查书面报告。
  第十五条 实行行政执法案卷评查制度。市、县(市)区政府及所属行政执法部门应当定期组织行政执法案卷评查,对评查发现的问题,应当及时纠正。
  行政处罚、行政许可、行政强制、行政征收和行政给付等行政执法活动应当依照法定程序进行,形成的检查记录、证据材料、执法文书等应当按照规定的标准进行收集、整理、立卷、归档,并实行集中统一管理。
  国家或者省有关部门对行政执法文书格式有规定的,从其规定。国家或者省有关部门未作规定的,行政执法文书应当按照省政府法制部门规定的行政执法案卷立卷标准归档立卷 。
  第十六条 实行重大行政处罚决定备案审查制度。按照《锦州市重大行政处罚决定备案审查办法》规定,下级政府作出的重大行政处罚决定应当报上一级政府备案;各级政府所属行政执法部门作出的重大行政处罚决定应当报本级政府备案。
  市、县(市)区政府法制部门对报送备案的重大行政处罚决定,应当自收到备案报告之日起60日内审查完毕。经过审查,认为重大行政处罚决定存在问题的,应当向报送机关提出;报送机关应当自行改正,并在15日内将处理结果报送政府法制部门;报送机关拒不改正的,政府法制部门可以报请本级政府予以撤销或者建议其上级主管机关予以撤销。
  第十七条 实行行政执法情况统计报告制度。各级政府及所属行政执法部门应当对本行政区域、本部门的行政处罚、行政复议、行政应诉、行政许可、行政强制等情况进行统计分析,并按照有关规定,报送统计分析报告和统计报表。
  第十八条 实行规范行政处罚自由裁量权制度。市、县(市)区政府所属行政执法部门应当按照有关规定,制定行政处罚自由裁量权指导标准,建立行政处罚的基准制度、先例制度和说明制度。
  第十九条 实行行政执法举报、投诉制度。公民、法人或者其他组织认为行政执法行为违法或者不当的,可以向行政执法部门的上一级部门或者本级政府法制部门举报、投诉。
  政府法制部门或者行政执法部门应当对受理的举报、投诉事项在60日内进行调查处理,并将处理结果书面告知举报、投诉人。
  举报、投诉采用实名制。受理举报、投诉的部门应当为举报、投诉人保密。
  第二十条 实行行政执法争议协调裁决制度。行政执法部门之间发生行政执法争议的,由双方协商解决。
  协商不能达成一致的,提请共同上一级政府法制部门协调解决。政府法制部门协调达成一致的,制作《行政执法争议协调意见书》;协调无法达成一致的,报请本级政府裁决。
  争议未经协调或者裁决之前,除关系公共安全或者公民人身安全外,行政执法部门不得单方作出行政处理决定。
  政府法制部门应当对裁决执行情况进行监督。
  第二十一条 实行罚缴分离、收支两条线的财政预算管理制度。行政执法部门不得规定行政处罚指标。
  行政执法部门实施罚款、没收违法所得、没收非法财物时,应当向当事人出具省财政部门统一制发的专用票据。
  行政执法部门不得损毁和使用、截留、坐支、私分罚没财物。
  第二十二条 实行行政执法责任制度。上级政府对下级政府、各级政府对所属行政执法部门、行政执法部门对所属行政执法机构和行政执法人员落实行政执法责任制工作情况,应当定期组织评议、考核。
第二十三条 实行行政执法过错责任追究制度。各级政府、各行政执法部门应当对行政执法过错行为依法追究责任人的责任。

                  第三章 监督程序 

  第二十四条 行政执法监督部门应当履行下列职责:
  (一)制定行政执法监督的相关制度;
  (二)提出行政执法监督的计划和方案并组织实施;
  (三)处理行政执法监督过程中发现的问题;
  (四)指导、督促和检查下级行政执法监督工作;
  (五)检查、调查内容涉及国家秘密、商业秘密或者个人隐私的,应当保守秘密;
  (六)法律、法规、规章规定的其他职责。
  第二十五条 行政执法监督可以采取以下措施:
  (一)要求行政执法部门及行政执法人员就行政执法监督检查、调查涉及的问题作出解释和说明;
  (二)询问行政执法部门负责人、行政执法人员、行政管理相对人、证人等,并制作询问笔录;
  (三)调阅有关材料,查阅行政执法案卷及账目、票据、凭证等,必要时可以复制上述有关资料;
  (四)暂扣涉及违法案件的有关材料和物品;
  (五)委托有关机构进行鉴定、评估、检测;
  (六)暂扣或者收缴涉嫌实施违法行政行为人员所持有的行政执法证件;
  (七)责令行政执法部门及行政执法人员停止行政执法行为;
  (八)责令行政执法部门及行政执法人员限期履行法定职责或者限期改正行政执法行为;
  (九)撤销、变更行政执法行为或者确认行政执法行为违法,以及责令重新作出具体行政执法行为;
  (十)责令消除影响,恢复名誉,赔礼道歉,赔偿损失;
  (十一)责令对有关违法责任人追究行政责任或者移送司法机关追究刑事责任;
  (十二)法律、法规、规章规定的其他措施。
  相关行政执法部门及行政执法人员应当对行政执法监督工作予以配合,不得拒绝或者销毁、转移证据。
  第二十六条 行政执法监督部门在进行检查、调查时应当出示《辽宁省行政执法监督证》。
  行政执法监督人员应当在规定的区域或者系统内从事行政执法监督工作。
  第二十七条 行政执法监督部门根据工作需要,可以邀请人大代表、政协委员、新闻工作者和其他人员参与行政执法监督活动。
  第二十八条 行政执法监督部门在行政执法监督过程中,发现行政执法行为可能严重损害公共利益或者公民、法人和其他组织合法权益、引发群体性事件及对社会造成恶劣影响等情形的,经行政执法监督部门负责人批准,可以下达暂停通知,并书面告知当事人。
  行政执法监督部门应当及时对被暂停的行政执法行为依法进行审查。经审查,确认行政执法行为合法的,行政执法监督部门应当下达恢复通知书,并书面告知当事人;确认行政执法行为违法的,行政执法监督部门应当责令停止行政执法行为,并书面告知当事人。
  第二十九条 行政执法监督活动中,行政执法监督人员有下列情形之一的,应当回避:
  (一)系当事人或者当事人的近亲属;
  (二)与本人或者本人近亲属有利害关系;
  (三)与当事人有其他关系,可能影响公正监督的。
  行政执法监督人员的回避,由行政执法监督部门负责人决定。
  第三十条 行政执法监督部门认为监督事项需要听证的,或者行政管理相对人和利害关系人要求听证且行政执法监督部门认为有必要的,应当组织听证。
  第三十一条 上级行政执法监督部门认为有必要的,可以直接办理下级行政执法监督部门负责的行政执法监督事项。
  第三十二条 行政执法监督部门作出行政执法监督处理决定的,应当制作行政执法监督文书,并及时送达被监督部门。
  行政执法监督部门责令停止、限期履行法定职责或者限期改正行政执法行为的,应当制作《行政执法监督通知书》;依法撤销、变更行政执法行为或者确认行政执法行为违法,以及责令重新作出具体行政执法行为的,应当制作《行政执法监督决定书》。
  《行政执法监督通知书》或者《行政执法监督决定书》自送达之日起生效。被监督部门应当自收到之日起20日内,向行政执法监督部门报告执行情况。

                   第四章 监督责任

  第三十三条 对行政规范性文件备案审查中发现的问题,由市、县(市)区政府法制部门按《辽宁省规章规范性文件备案办法》、《锦州市行政规范性文件备案审查办法》的规定处理。
  第三十四条 行政执法监督部门在实施行政执法监督过程中,发现行政执法行为有下列情形之一的,应当责令限期改正;逾期不改的,应当作出撤销、变更行政执法行为或者确认行政执法行为违法,以及责令重新作出具体行政执法行为的决定:
  (一)主要事实不清、证据不足;
  (二)适用法律、法规、规章错误;
  (三)违反法定程序;
  (四)超越职权或者滥用职权;
  (五)行政执法行为明显不当;
  (六)法律、法规、规章规定的其他情形。
  第三十五条 行政执法监督部门在实施行政执法监督过程中,发现行政执法部门有下列情形之一的,应当责令限期改正;逾期不改的,给予通报批评,并建议任免机关、监察机关按照干部管理权限,对主要负责人和直接责任人给予行政处分:
  (一)未按规定执行行政执法工作报告制度的;
  (二)未按规定执行行政执法主体资格审核公告制度的;
  (三)安排不具备行政执法资格的人员从事行政执法活动的;
  (四)未按规定实行行政规范性文件备案审查制度的;
  (五)不执行上级机关的行政决定、命令和行政复议决定的;
  (六)对上级机关部署的行政执法检查拒不组织实施的;
  (七)未按规定建立和实行行政执法案卷评查制度的;
  (八)未按规定备案重大行政处罚决定的;
  (九)未按规定上报行政执法情况统计分析报告和统计报表或者虚报、瞒报有关统计数字的;
  (十)擅自开展相对集中行政处罚权工作或者擅自变更相对集中行政处罚权权限范围的;
  (十一)未按规定制定行政处罚自由裁量权指导标准及相关配套制度的;
  (十二) 拒绝受理举报投诉案件或者对举报投诉案件查处不力的;
  (十三)不执行行政执法争议协调意见和裁决决定的;
  (十四)未按规定执行罚缴分离、收支两条线的财政预算管理制度的;
  (十五)规定行政处罚指标的;
  (十六)未建立行政执法责任制及组织评议考核、追究行政执法过错责任的;
  (十七)妨碍行政执法监督检查、调查工作的;
  (十八)拒绝执行行政执法监督处理决定的;
  (十九)法律、法规、规章规定的其他情形。
  第三十六条 行政执法监督部门发现行政执法人员有下列行为之一的,可暂扣、收缴其行政执法证件,并建议其所在部门给予批评教育、离岗培训、调离执法岗位等处理;依法应当给予行政处分的,建议任免机关、监察机关按照干部管理权限给予行政处分;涉嫌构成犯罪的,移送司法机关依法追究刑事责任:
  (一)使用无效或者私印、伪造、变造行政执法证件的;
  (二)未出具省财政部门统一制发的专用票据的;
  (三)非法收费或者截留、坐支、私分罚没财物的;
  (四)擅自使用罚没物品或者由于管理不善致使罚没物品严重受损或者灭失的;
  (五)不履行法定职责或者超越、滥用职权的;
  (六)徇私枉法、索贿受贿,或者采取其他手段侵犯公民、法人和其他组织合法权益的;
  (七)对举报人、投诉人进行打击报复的;
  (八)法律、法规、规章规定的其他情形。
  行政执法监督部门应当自暂扣行政执法证件之日起3日内通知行政执法人员所在单位和行政执法证件颁发机关。行政执法监督部门可以根据情况收缴或者提请行政执法证件颁发机关收缴行政执法证件。
  暂扣行政执法证件的期限最长不得超过6个月。行政执法人员在被暂扣行政执法证件期间,不得从事行政执法活动。被收缴行政执法证件的,应当调离行政执法岗位。
  第三十七条 任免机关、监察机关及审计、财政等部门接到行政执法监督部门有关行政过错责任追究和案件查处的建议后,应当立案调查,依法进行处理并将处理结果抄送行政执法监督部门。
  第三十八条 行政执法监督人员有下列情形之一的,由任免机关、监察机关依法给予行政处分;涉嫌构成犯罪的,移送司法机关依法追究刑事责任:
  (一)不依法履行行政执法监督职责的;
  (二)利用行政执法监督职权谋取私利的;
  (三)有其他失职、渎职行为的。

                  第五章 附  则

  第三十九条 本办法由市政府法制办公室负责组织实施。
  第四十条 本办法自发布之日起施行。 1990年11月28日市政府发布的《锦州市行政执法监督管理暂行办法》(锦政规[1990]23号)同时废止。本办法有效期为五年。



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论抵押担保

江西省吉水县人民法院 肖 晖

担保是一种由债仅人与债务人或债务人委托的第三人基于法律规定或相互间的约定,为保证债务清偿和债权实现而设立的一种法律制度。担保的产生是人们社会化活动和生产的必然结果。从古代存在简单商品交换开始至今,担保就不同程度地发挥着作用,这在各国不同时期历史文献中都有印证。尤其古罗马法中有关担保规定已相当完善,为后世担保法奠定了理论基础,并几乎为法、德两国为代表的大陆法系所全盘继承和接受。我国于1995年6月30日通过的《中华人民共和国担保法》,这部懂事特别法对于规范担保制度,保障债权的实现提供了有力的法律保证。
担保在民法理论上可分为人的担保和物的担保两种。人的担保即通常所说的“保证”,它是指具有代为清偿能力的保证人在债务人不履行债务时由保证人按约定履行或承担责任,裨是以从合同之债保障主合同之债权的实现。与人的担保相比,物的担保是以债务人或第三人的特定财产作为债的担保,故比“人的信用”担保更具有可靠性、安全性,其裨是以担保物权保障主合同债权的实现。我国现行担保法规定了抵押、质押、留置和定金四种物的担保方式,其中抵押是最具典型的担保方式。抵押是指以担保债权实现为目的而成立,当债务人不履行债务时,债权人对于债务人或第三人不转移占有而供担保的特定财产或权利拍卖、变卖或折价后的价值优先受偿。抵押因其优点和特点在实践中被推崇为一种最重要、最理想的担保方式,被称为“担保之王”。
抵押权制度有着悠久的历史,以大陆法系为代表的近代抵押权制度基本是沿袭罗马法抵押权而来的,一般指不移动物之占有而为债权担保的担保物权,并主要是以不动产抵押为内容。近代抵押权制度发展至今,抵押权的标的已扩展到动产及至一些无形财产权等。抵押权种类也大为增多,除传统民法上的普通不动产抵押之外,许多特别法也规定了相应的特殊抵押权,出现了船舶抵押、铁路抵押、财团抵押(浮动抵押)、证券抵押等。现代社会之抵押已包括一切有交换价值的财产,而不再论其标的是否为动产还是不动产。我国现行抵押主要是普通不动产抵押,也有部分动产抵押,还规定了最高额抵押,但没有涉及财团抵押。这种在国外早已有之的抵押,是指以企业总财产包括不动产、动产、权利等集合体为标的来设定的抵押。这种以现有特定的企业总财产为标的的最大价值抵押,相对于分割开来的个别财产担保,更为适合当前世界经济日益发展的需要,更有利于企业获取巨额融通资金儿童节避免许多繁杂的手续和程序。英美法系的浮动抵押比之财团抵押标的更为广泛和宽松,如富于变化的日常动产、将来债权、商业秘密和商业信誉亦包括在内,这种以现在及将来之总财产作抵押的担保更能反映现代商品经济和信用关系的需要。总之,承认财团抵押制度将有利于企业作为抵押人充分地发挥企业财产效用,且不影响借款企业的正常经营。所以,我认为财团抵押在我国很有必要设立。
抵押作为一种广泛运用、可靠的担保方式,除具有一般担保的共同特征外,还有以下独有的特征和功能。
第一,抵押权是优先受偿价值权。此乃抵押之本质,也是抵押的最基本特征。在债务人到期不履行义务时,用抵押物折价或变卖所得等来偿还债务,抵押权人有优先于其它债权人受偿的权利,承认抵押权优先性,但在这里我认为抵押权不应对抗破产企业中的工人工资、国家税款,即抵押权不应优先于工资、税款得到清偿。据现行懂事诉讼法及企业破产法之规定,工资、税款等到项只能在破产财产中支付,而抵押权不列入破产财产,也即抵押财产先执行完毕后,才发生还债顺序先后问题。工资、税款虽属国家法定优先清偿,但只是对未设抵押担保的破产债权而言。而大多破产企业偿还抵押等担保财产及破产费用之后,已很难保证“破产企业所欠职工工资和劳动保险费用以及国家税款”得到偿还。这不光对国家利益(税款)造成损失,更造成职工及其抚养家属的生活困难,很不利于社会生活秩序的稳定。因此,笔者认为抵押权不应优先于工资、税款得到清偿。
第二,抵押权是一种不完全的物权。抵押权设定后抵押权人对抵押物享有一定的权利,如抵押人转让抵押物必须通知抵押权人,否则转让无效。但抵押权人对抵押物不享有所有权,只是通过对物的变价来达到实现其债权的目的,所以说抵押权是一种不完全的物权。
第三,抵押权的不移转占有性。这里指设定抵押后,用作担保的财产仍留于债务人或第三人手中,这是抵押权成立的客观基础,也是抵押权与其它担保物权相区别的标志。因抵押权的不移转占有性,故在同一抵押物上常有数个抵押权出现的情况,即出现所谓的重复抵押问题。对此最高院贯彻《民法通则》的意见第115条规定,当事人“就抵押物价值已设置抵押权部分再作抵押的,其行为无效。债务人以抵押物清偿债务时,如一抵押物有数个债权人,应按设定抵押先后顺序受偿”。担保法第35条第一款规定:“抵押人所担保的债权不利载超过其抵押物的价值”。从以上司法解释和单行法可看出,对同一抵押物可设立数个互不冲突的抵押权,但对抵押物同一价值不允许设立数个抵押权,即禁止重复抵押。笔者认为重复抵押应予肯定,这并不会引起什么混乱现象的发生。其一,抵押因不转移占有,法律上大都要求以登记为要件,其实现时清偿顺序当然以登记先后顺序而定,后设立抵押权人自愿承担风险(因前一抵押已公示登记),法律上是不应该干预的。其二,由于每笔债务都有履行可能,前一债务如履行,该抵押权人对抵押物享有的权利即归于消灭,那么该抵押物可成为后一债权人的担保,满足后一债权人的需要,依此重复,从而使抵押物的经济效益得到充分利用。综上所述,重复抵押不应禁止。
第四,抵押权的物上代位性和物上追及性。抵押权以取得抵押物的变换价值为目的,因而抵押物虽变化其原有形态或性质,只要还能维持其交换价值,抵押权的效力仍然及于该变形物或代表物上。追及性主要表现在抵押人将抵押物转让他人时,抵押权人仍可对抵押物先例权利,直至其交换价值优先实现其债权为止。
抵押作为担保法规定的五种担保方式之一,具有其它担保方式所不具备的优点。首先抵押因其不转移占有的法律属性,使抵押物在经济上的正常状态没受大的影响,债务人或第三人仍可开发经营,取得收益,而对债权人而言则免去了保管的费用,这些是质权、留置权等占有性的担保物权所不具备的优点。其次,与保证相比,抵押更可靠,因为保证人的财产并不是固定的,它和债务人的财产一样,处在商品流通的大潮之中,同样存在随时减少或消灭的危险,从而使保证人失去代为清偿的能力,造成债权人的极大风险;而抵押物作担保因其特定性较少受物价、货币贬值等市场因素影响,且当抵押人将抵押物转让他人时,抵押权人仍有权对抵押物行使抵押权。同留置相比,抵押更为广泛运用,抵押可基于法定原因和当事人协议而产生,而留置权只能基于法律明确规定;留置权可适用范围有限,主要适用于加工承揽运输及保管等合同;留置权是针对合法并已经占有财产进行,且抵押物标的仍在债权人手中,仍有权保留物的使用权价值,使抵押物发挥效用。同定金相比,抵押更理想,因为定金只是合同总价款的一部分而不是全部,一旦造成损失,定金对债权人利益的补偿可能仅是实际损失的一部分,而抵押标的价值一般应大于或至少等于被担保标的的价值,据此,能充分满足债权人利益的实现。





定向购买商品房指标转让合同的法律性质及效力探讨——张某诉熊某买卖合同纠纷案

竺雨迪 肖贞英


  【问题提示】
  近年来,我国房地产市场转向繁荣,房产交易日趋活跃,更出现了像转让房屋定购指标这样的新型交易方式。尽管多数单位规定内部销售的房屋不能对外转让,但是买卖购房指标的情况还是屡见不鲜。那么这种买卖合同的法律性质和效力如何认定?
  【要点提示】
  定向购买商品房指标转让合同实质上是对房屋预期定购资格的转让,是一种权利的转让,这种权利属于可期待物权的范畴。对于基于特定身份取得的房屋定购资格是否能够进行转让,法律、行政法规没有强制性规定,故定向购买商品房指标转让合同应属有效,且应当得到全面履行。
【案情】
原告:张某。
被告:熊某。
张某和熊某均是××市××区××单位的工作人员。2003年,二人均获得了所在单位委托开发商开发的××小区定向购买商品房的认购权。4月,二人达成协议,熊某将认购该小区××号房屋的指标转让给张某,转让价格为1万元。熊某收取张某1万元后,出具收条并在收条上签注:“全部购房款由张某以熊某的名义直接交纳。”之后张某便以熊某的名义分别交纳了购房定金7万元。2005年1月,熊某和张某共同到场选定了以熊某名义定购的房屋。张某以熊某的名义与开发商签订《商品房买卖合同》、《补充协议》,合同原件由张某持有。此外,双方还达成了购房指标转让费增加1.5万元的协议,但未即时结清。
2006年下半年,根据当时的有关规定,允许购房户交纳一定费用后办理购房合同的更名手续。因熊某认为张某未支付剩余的1.5万元指标转让费,拒绝履行更名手续。此后双方的更名手续一直未办妥,××号房屋一直未交付给张某。
张某遂起诉熊某,请求确认其与熊某之间的购房指标转让合同有效,并判令熊某将××小区××号房屋交付给张某。
  【审判】
××市××区人民法院经审理认为:
  本案系房屋定购指标转让纠纷,诉争定购指标指向的房屋是××市××区××单位统一委托开发定向销售的房屋。房屋定购指标转让是什么法律性质的转让,转让是否有效,成为本案争议焦点。熊某基于××单位职工的特定身份,有权取得购买本单位定向销售房屋的资格。此时,她与张某之间的购房指标转让实质是对其预期定购房屋资格的转让,是一种权利的转让。事后,购房户与开发商签订了《商品房买卖合同》,实际取得了购买商品房的资格。张某和熊某约定有偿转让指标,张某也实际支付了转让费,并以熊某的名义向开发商交纳了购房款,双方的指标转让合同已实际履行。对于基于特定身份取得的房屋定购资格是否能够进行转让,我国现行法律、行政法规未作强制性规定。本案中,张某与熊某关于房屋定购资格转让的意思表示真实,开发商也以允许交纳过户费用办理房屋更名手续的方式,对此种转让予以认可。因此,张某和熊某之间的定向购买商品房指标转让合同有效,张某和熊某均应按合同履行义务。综上,依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第五十二条、第六十条第一款、第八十八条、第九十四条的规定,参照湖南省高级人民法院《关于房屋买卖、租赁纠纷案件适用法律问题的指导意见(试行)》第三条的规定,判决:一、确认张某和熊某之间关于转让房屋认购指标的协议有效;二、熊某在判决生效后十日内,配合张某办理房屋的更名过户手续,相关费用由张某负担;三、张某在判决生效后十日内,支付给熊某购房指标转让费1.5万元;四、驳回张某的其他诉讼请求。
熊某不服原审判决,提起上诉,请求二审法院依法改判。
××市中级人民法院查明的事实与原审查明基本一致。
××市中级人民法院经审理认为:
  双方当事人争议的焦点在于涉案合同的效力。本案中,熊某基于××市××区××单位职工的特定身份,有权取得购买单位委托开发定向销售房屋的资格,其将购买资格转让给张某,实质上是一种权利的转让。该转让行为系双方真实意思表示,没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形,应认定为有效合同。故对熊某的上诉理由不予支持。据此,二审判决:驳回上诉,维持原判。
  【评析】
  本案的处理主要涉及以下法律问题:1、定向购买商品房指标转让合同的法律性质是什么;2、定向购买商品房指标转让合同是否有效。
  一、定向购买商品房指标转让合同的法律性质是什么
  理论界及实务界对此有两种观点:一种观点认为,转让定向购买商品房指标是转让人将其对房屋的权利和交付房款的义务概括转让给受让人,属于合同权利义务的概括转让。笔者认为这种观点值得商榷。比如在本案例中,熊某虽然取得了房屋购买指标,但若其未与开发商签订购房合同,就不能产生任何有关定购房屋的权利义务关系,又如何将其让与给他人?
  另一种观点认为,定向购买商品房指标转让合同不同于普通的房屋买卖合同,它所指向的标的并非房屋本身,而是定购房屋的指标,合同所转让的是一种定购房屋的资格。笔者同意这种观点。比如说在本案例中,张某与熊某订立口头协议之时,张某对××号房屋的权利尚停留在一种资格权利上,张某不能立即、现实地取得所欲定购的房屋的所有权,但他却获得了对未来取得××号房屋所有权的合理期待。这种期待是一种在交易中现实存在的、有着独立经济价值的财产利益,已经达到了权利的标准,在法理上应归为一种可期待物权,属于债权的范畴。
  二、定向购买商品房指标转让合同是否有效。
  对此主要有两种观点。一种观点认为定向购买商品房指标转让合同无效,主要理由是:1、未依法登记领取权属证书的房屋不得转让。《城市房地产管理法》第三十七条第(六)项规定了“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”。2、转让房屋定购指标违反了《合同法》第七十九条第一款第(一)项和七部委于2004年通过的《经济适用住房管理办法》第二十九条、第三十二条等规定。3、定购特定房屋的资格是与单位职工身份密切相联的,转让房屋定购指标将使不具备职工身份的人享有了作为职工才能享受的福利,不仅会使指标拥有人所在单位利益受到损害,而且还违反了国家相关税法规定。
  另一种观点则认为房屋定购指标转让合同有效,主要理由是:1、双方签订房屋定购指标转让合同,是彼此真实意思表示。2、房屋定购指标转让行为并未违反法律、行政法规的强制性规定,没有《合同法》第五十二条规定的合同无效情形。3、房屋定购指标转让行为并没有损害第三人的利益,也没有损害国家和社会公共利益。
  笔者认为,定向购买商品房指标转让合同应属有效。目前司法实践中也越来越多的采纳了这一观点。主要理由有:
  1.从法律规定看,对于基于特定身份取得的定购资格的转让,我国法律、行政法规并未做强制性规定。此外,因定向购买商品房指标转让合同的标的是房屋定购指标而不是房屋本身,所以并不适用《城市房地产管理法》第三十七条第(六)项“未依法登记领取权属证书的房屋不得转让”的规定。
  2.从理论上讲,在民法上,奉行“法无禁止即自由”的原则。“法无禁止即自由”强调私人的权利和自由不受随意干预,强调私法主体之间的契约自由。作为一种法的理念,其最重要的表现是私法自治。“私法自治给个人提供一种受法律保护的自由,使个人获得自主决定的可能性。”私法自治是私法主体按照自己的自由意思,在不违反法律的前提下,对自身利益的得失变更做出安排;是平等主体通过自由、平等地协商,决定他们之间的权利义务关系。在法律没有明确禁止的情况下,私权主体当事人之间通过平等协商确立的利益关系应当得到尊重,而不应受到干预和限制。因而在不违反法律强制性规范和公序良俗的前提下转让房屋定购指标,也是有着法理基础的自由。
  3.从社会价值取向来看,本案中熊某与张某皆为完全民事行为能力人,意思表示真实,也不存在欺诈、胁迫等情形,更没有任何事实、证据证明该协议侵害了他人和社会的利益。若冒然认定该协议无效,势必会助长一种随意毁约、违背诚实信用原则的不良社会风气,更有悖于我国《合同法》维护交易稳定和维护经济秩序的立法目的。
  【经验借鉴】
  定向购买商品房指标转让合同在实际履行过程中,因缺乏足够的法律依据,很容易引起纠纷,引发一些法律问题。像本案中因熊某认为张某未支付剩余的指标转让费,就拒绝继续履行更名手续,导致张某支付了二十多万元购房款却一直无法取得房屋。因此,笔者建议转让定向购买商品房指标一定要签订书面合同。合同应当规定转让费的数额、支付期限和方式,以及转让人将房屋过户给受让人的期限和方式。此外还应注明:“本房屋由乙××出资购买,房屋所有权归乙××,与甲××无关。”只有这样,当实际购房人与登记购房人发生产权争议时,才能证明房屋属于自己,而房屋登记不实,应予纠正。否则,如果不重视书面证据的收集和保存,转让人一旦反悔,否认转让房屋定购指标之事而主张自己就是合法的产权人,受让人将无法取得房屋产权,而只能以事实上的借款关系要求转让人返还购房款。更有甚者,如果受让人不能证明购房款由自己实际支付,则其要求转让人返还购房款的请求也可能成为泡影。
  此外,若指标转让人在取得房屋产权后拒绝过户给受让人,对受让人应怎样予以救济?笔者就此对办理定购房屋更名过户手续提一些建议。笔者认为在房屋定购指标转让合同有效并已经实际履行,而房屋登记不实的情况下,可以适用我国《物权法》和《城市房地产管理法》规定的更正登记和异议登记制度,来纠正房屋登记簿的不实记载,实现对受让人的权利救济。
  更正登记在具体适用中分为三种情形:一、受让人向房屋登记机构申请更名,转让人书面同意更正,登记机构对申请人提交的书面证据进行审查,予以更正。二、受让人向房屋登记机构申请更名,不论转让人是否同意更正,登记机构经审核,认定有证据证明登记确有错误的,予以更正。三、受让人向房屋登记机构申请更名,转让人不同意更正,双方争议一时难以化解,更正的程序较为费时。为了给受让人的利益提供临时保护,受让人可申请异议登记,暂时中断登记簿的公信力,并在法律规定的15日内向人民法院提起诉讼。
此外,房产登记种类有转移登记和变更登记。变更登记是房屋权利人改换姓名、名称,或房屋状况发生变化所进行的登记。转移登记是指房屋所有权主体转移所进行的登记,必须按照有关规定足额缴纳税费。笔者认为,在实践中若通过变更登记来办理定购房屋的更名手续,不仅可以免交税费,还可以简化程序,缩短时间。


作者单位:竺雨迪,湖南大学法学院在读硕士;肖贞英,湖南省长沙市芙蓉区法院。