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上海市人民政府


上海市利用外资开发经营内销商品住宅规定
上海市人民政府



第一条 为了进一步利用外资开发经营内销商品住宅，加快本市旧区改造步伐，根据国家和本市有关国有土地使用权出让及内销商品房建设管理的法律、法规，制定本规定。
第二条 本规定适用于列入市人民政府（以下简称市政府）旧区改造计划的危房、棚户、简屋、二级旧里密集（建筑面积占总量70％以上，其中危房、棚户、简屋建筑面积占总量50％以上）地区（以下简称危棚简屋密集地区），利用外资开发经营内销商品住宅的活动。
第三条 在危棚简屋密集地区利用外资开发经营内销商品住宅，由政府直接提供土地，投资者按国有土地使用权出让方式获得土地使用权。土地使用权出让价格给予优惠，具体由区人民政府（以下简称区政府）根据不同地段确定。土地使用权出让的收入应按下列标准上缴市政府：
（一）容积率在1．8以内（含1．8）的，按外商投资企业年土地使用费标准×5年计算。
（二）容积率超过1．8的，超过部分按外商投资企业年土地使用费标准×5年×50％计算。
第四条 对利用外资开发经营内销商品住宅的项目，在第三条规定的土地使用权出让价格给予优惠的基础上，自三级地段起，按不同地段等级适当减收出让金。减收比例为：三级地段10％，四级地段20％，五级地段30％。
第五条 利用外资开发经营内销商品住宅的土地使用权出让年限最高为七十年。
国内购买者的房屋所有权，按照本市内销商品住宅管理的规定执行。
第六条 利用外资开发经营内销商品住宅的地块，根据经批准的详细规划要求，由所在地的区政府决定，报市房屋土地管理局备案；利用外资开发经营内销商品住宅的项目，按外商投资项目审批权限，由市外国投资工作委员会（以下简称市外资委）或其他有审批权的机关审批，并抄送
市计划委员会和市建委，列入本市利用外资计划和商品房建设计划。
第七条 市房屋土地管理局应当定期将经确认可利用外资开发经营内销商品住宅的地块位置、面积、地段等级等情况向社会公告。
第八条 因利用外资开发经营内销商品住宅而发生的拆迁安置费用，由投资者承担。
利用外资开发经营内销商品住宅地块的市政公用设施，由有关部门向投资者收取配套费用并负责建设，或者经有关部门批准后，由投资者自行建设。
第九条 利用外资开发经营内销商品住宅，应当签订土地使用权出让合同，并按土地使用权出让的规定程序办理审批手续。出让合同除按规定明确有关事项外，还应包括下列内容：
（一）商品住宅的销售对象为国内的个人或企业、事业单位、机关、团体等；
（二）土地受让方必须履行合同规定的义务，并享有合同规定的权利。
第十条 利用外资开发经营内销商品住宅，应当根据国家和本市有关规定，成立特定地块的项目公司或综合性的房地产公司实施开发。
第十一条 利用外资开发经营内销商品住宅所需的拆迁安置基地，应当纳入各区的旧区改造用地计划，由区政府负责协调核定。
第十二条 利用外资开发经营内销商品住宅需拆迁房屋及其附属物的，按本市房屋拆迁管理的有关规定执行。
对要求回原地安置的被拆迁户，实行有偿安置，按下列规定购房：
（一）在规定的安置面积以内的，以商品住宅成本价购买；
（二）超过规定安置面积的部分，以商品住宅市场价购买；
（三）房屋产权归购买者所有。
第十三条 利用外资开发经营内销商品住宅，其房屋拆迁由政府统一组织实施，具体实施拆迁的单位按拆迁实际成本的3％收取管理费。
第十四条 利用外资开发的内销商品住宅向境外销售时，应当按土地使用权出让规定，重新签订土地使用权出让合同，并按当时的外销商品住宅的土地使用权出让价格，补缴出让金差价。
第十五条 利用外资开发经营内销商品住宅的预售和销售，按照本市土地使用权出让地块商品房开发经营管理的有关规定执行。
第十六条 利用外资开发经营内销商品住宅，应按规划配置公建设施。在确保其它公建设施配置的前提下，商业服务设施可按不高于15％的比例配套建设，并遵循“谁投资，谁所有，谁受益”的原则，产权归投资者所有。
第十七条 本规定具体应用中的问题，由市建委会同市外资委解释。
第十八条 本规定自发布之日起施行。1993年12月28日市政府批准的《上海市利用外资开发经营内销商品住宅暂行规定》同时废止。



1995年8月28日
非企业组织担保的问题与对策

张在祯


　　[特别说明] 本文曾以《非企业组织担保问题之我见》为题，发表于《上海金融》杂志 2004年第6期。

　　摘要：本文介绍我国相关法律对非企业组织性质的界定和担保资格的规定，分析目前非企业组织向商业银行提供贷款担保所存在的问题，提出商业银行接受非企业组织贷款担保的风险防范对策。
　　
　　关键词：非企业组织；　贷款担保；　问题建议

　　一、问题的提出

　　一般而言，企业类型的组织，无论是公司制还是非公司制企业，作为借款主体和担保主体都没有多大法律障碍。不属于企业组织范畴的其他组织，包括国家机关、武警军队、政党组织、事业单位和社会团体等非企业组织，由于组织种类较多，适用法规不甚协调，登记管理涉及政府多个部门，法律规定与实际情况明显脱节，能否向银行提供担保的问题，在办理担保贷款时，存在一些难以决断和处理的问题，极易给银行信贷业务带来法律风险。特别是随着我国事业单位体制改革的逐步深入，作为“非企业组织”的国家机关、事业单位和社会团体向商业银行提供贷款担保的问题将变得越来越复杂，以担保贷款作为主要业务的商业银行应予高度重视。

　　二、非企业组织的基本界定

　　组织是按照一定的宗旨和系统建立起来的集体。“非企业组织”是指不包括企业组织类型的组织。鉴于武警和军队可归属于国家机关，而政党组织基本也可归属于国家机关，因此，本文所称“非企业组织”主要包括国家机关、事业单位和社会团体。具备法人条件的组织构成“法人”，不具备法人条件的组织称为“其他组织”。因此，非企业组织又分为非企业法人和非企业其他组织。顺便指出，与“公司”肯定属于“企业”不同，法人并不都属于企业法人。我国法律规定的法人包括企业法人、机关法人、事业单位和社会团体法人。“其他组织”分为两类，一类是“其他经济组织”或称为“其他企业组织”，主要包括依法登记领取营业执照的独资企业、合伙企业、联营企业、中外合作经营企业和经核准登记领取营业执照的乡镇、街道、村办企业；另一类是“其他非经济组织”或称为“其他非企业组织”，主要是经民政部门核准登记的非法人社团组织。

　　三、非企业组织担保的法律规定

　　（一）关于非企业组织为保证人的规定。《担保法》在规定具有代为清偿债务能力的法人、其他组织或者公民可以为保证人的同时，又作出两个限定：一是国家机关不得为保证人，但经国务院批准为使用外国政府或者国际经济组织贷款进行转贷的除外；二是学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体不得为保证人。针对现实生活中存在从事经营活动的事业单位、社会团体的情况，担保法司法解释补充规定“从事经营活动的事业单位、社会团体为保证人的，如无其他导致保证合同无效的情况，其所签订的保证合同应当认定为有效”。即不应仅因其为事业单位或者社会团体，就认为其不能为保证人进而认定该保证合同无效。

　　（二）关于非企业组织财产抵质押规定。担保法及其司法解释规定，学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体不得抵押教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施，以其教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的财产为自身债务设定抵押的，人民法院可以认定抵押有效。《担保法》没有限定国家机关抵质押财产，没有限定事业单位和社会团体质押财产。担保法司法解释补充规定，国家机关和以公益为目的的事业单位、社会团体违反法律规定提供担保（包括但不限于保证、抵押和质押）的，担保合同无效。问题是尚若法律无规定就谈不上违反法律规定。对此，公认的学术解释是“从担保法禁止国家机关和公益单位为保证人的立法本意中，当然可以得出它们在自己拥有的财产上设定抵押权或质权的行为无效这一结论。”[1]

　　（三）关于非企业组织担保规定的小结。关于非企业组织向商业银行提供贷款担保的法律规定，可以概括为：（1）国家机关除经批准为转贷担保外不得为保证人，不得抵质押其财产；（2）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体不得为保证人，不得抵质押其社会公益财产；（3）从事经营活动的事业单位、社会团体可以为保证人；（4）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位和社会团体，为自身债务可抵押其社会公益设施以外的财产。

　　四、非企业组织存在的担保问题

　　（一）地方政府违法提供担保情况严重。我国《预算法》规定，地方各级预算按照量入为出、收支平衡的原则编制，不列赤字。因此，地方政府没有必要借贷。依照现行担保法律规定，国家机关除经批准为转贷担保外不得为担保人。事实上，我国地方政府大都有不同程度的举债活动，地方政府财政部门还常常出面为有政府背景的企业向银行贷款提供担保。尤其是在近几年的城市基础建设融资活动中，商业银行的市政基础设施和开发区贷款中，存在着大量以财政部门和国有资产管理部门出具的还款承诺为贷款担保方式的项目贷款。政府担保的结果构成政府的或然债务。担保合同法律关系依法应当属于平等民事主体之间的法律关系。虽然地方政府比较注重政府信誉和权威，不在万不得已的情况下，不轻易带头破坏金融市场的信用秩序；但是，地方政府在任何债务关系中都属于强势一方。由于种种原因，如果地方政府违约了，作为坐落在当地企业的商业银行又有何良策？更何况政府担保行为本身就是无效的。特别需要说明的是，无论政府担保的形式有多严肃，即便是通过地方人大会议以《决议》形式提供的担保，也都是无效的。值得银行提高警惕的是，地方政府所负债务的种类之多，负担之重，已超过一般人想象。如何解决地方政府债务风险问题已成为当务之急，到了非解决不可的地步了。[2]

　　（二）事业单位和社会团体的“公益性”难以界定。所谓“公益”，是指不特定多数人的利益，一般是指非经济利益。“以公益为目的的事业单位、社会团体”的前提，是存在“不以公益为目的的事业单位、社会团体”。而1998年国务院《事业单位登记管理暂行条例》规定，事业单位是指国家为了社会公益目的，由国家机关举办或者其他组织利用国有资产举办的，从事教育、科技、文化、卫生等活动的社会服务组织。1998 年《社会团体登记管理条例》规定，社会团体是指中国公民自愿组成，为实现会员共同意愿，按照其章程开展活动的非营利性社会组织。据此，事业单位都是为了“社会公益目的”，社会团体也都是非营利性社会组织。1999年《公益事业捐赠法》又规定，公益事业包括公益性社会团体和公益性非营利的事业单位。这是否意味着“公益性事业单位”又分为非营利的和营利的？担保法司法解释规定，从事经营活动的事业单位、社会团体可以作为保证人。那么，公益性营利的事业单位，能否作为贷款担保人？是否“从事经营的”或“营利性的”就属于“不以公益为目的”？为此笔者多次咨询过法官，所得答案和目前比较通行解释是，公益组织也可以进行营利性活动，但其从事营利性活动的最终目的，是为了更好地发展公益事业。目前，我国的国有事业单位可分为四种类型：一是全部依靠政府预算拨款的公益性事业单位；二是部分财政拨款即政府补贴的半公益性和半经营性事业单位；三是自收自支的事业单位；四是完全按照企业化经营的事业单位。一般情况下“以公益为目的非营利组织”的构成条件有三：一是组织的宗旨不以营利为目的，当然这并不等于组织不盈利；二是任何单位或个人不因为出资而拥有组织的所有权，收支结余不得向出资者分配；三是组织的资产不能以任何形式转变为私人财产，清算后的剩余财产应按规定继续用于社会公益事业。那么，由个人、民营企业投资设立、拥有产权和回报权的民办学校或医院等组织，是否只依据教育、医院等事业是公益事业，即可认定其为公益性组织？

　　（三）民办非企业单位法律身份不明。1998年国务院《民办非企业单位登记管理暂行条例》规定，民办非企业单位，是指企业事业单位、社会团体和其他社会力量以及公民个人利用非国有资产举办的，从事非营利性社会服务活动的社会组织。民政部门根据其依法承担民事责任的不同方式，分别发给《民办非企业单位（法人）登记证书》、《民办非企业单位（合伙）登记证书》、《民办非企业单位（个体）登记证书》。而我国《民法通则》规定的法人，只有企业法人、机关法人、事业单位法人和社会团体法人四种。所以，民办非企业单位的法律地位模糊，其法人类型有待进一步明确。2003年《民办教育促进法》规定，民办教育是指国家机构以外的社会组织或者个人，利用非国家财政性经费，面向社会举办学校及其他教育机构。民办教育事业属于公益性事业。却又规定“出资人可以从办学结余中取得合理回报。”其结果是，一方面民办学校是非营利机构，另一方面税务部门又在向民办学校收税。作为权宜之策，虽有冲突，也情有可原，但从长远来看，要促进民办教育的进一步发展，必须给民办教育机构准确的定性。民办医院等民办非企业组织也存在同样的问题。从民办医院和学校的实际情况看，已经存在两种情况：一是核定为营利性医疗机构的，到工商行政和税务部门依法进行工商企业和税务登记；二是核定为非营利性医疗机构的，到民政部门进行民办非企业单位登记。从理论和世界各国经验看，民办教育应存在营利性与非营利性两种不同的形式。从国内情况看，在市场经济条件下，私人或营利组织创办的学校、医院等非企业单位的营利性和私有性无法避免，只有依照营利组织的法律才能有效规范。只有自然人、企业法人或营利组织将捐赠资产转移为公益性法人所有、不谋取任何经济回报、依法定程序登记为公益性法人的学校，才有资格成为不以营利为目的的公益性学校。

　　五、非企业组织担保的风险防范

　　（一）慎重稳妥地处理政府担保问题。商业银行作为微观经济主体在无力改变目前的政府运行和法制状态下，应当尽力利用电费收益权和收费公路、公路桥梁、公路隧道或者公路渡口等不动产收益权办理质押贷款，以避免接受政府担保；充分认识国家机关提供担保无效的法律风险，尽力回避或拒绝接受信用不良的政府、异地政府、乡镇级政府及街道办事处提供贷款担保；注意国家财政部对政府出资设立的融资担保机构提供的担保责任金额的限制；虽然国家机关的办公住所、办公设施等主要财产及其预算内资金不受强制执行，但其预算外资金和行政节约经费可用来承担民事责任；根据银行资本金和风险资产的构成情况，控制政府担保的“度”，防范产生流动性风险。

（二）依法确认从事经营活动的标志。我国转型时期的事业单位和社会团体出资方式、运作模式等呈现多样化的特点，决定了其营利性与非营利性问题的复杂性。根据1988年国务院《企业法人登记管理条例》规定，事业单位、科技性的社会团体根据国家有关规定，设立具备法人条件的企业，由该企业申请登记，经登记主管机关核准，领取《企业法人营业执照》，方可从事经营活动。根据国家有关规定，实行企业化经营，国家不再核拨经费的事业单位和从事经营活动的科技性的社会团体，具备企业法人登记条件的，由该单位申请登记，经登记主管机关核准，领取《企业法人营业执照》，方可从事经营活动。《民办教育促进法》、《中外合作办学条例》也规定，在工商行政管理部门登记注册的经营性的民办、中外合作举办的培训机构的管理办法，由国务院另行规定。据此，银行确认非企业组织是否“从事经营活动”的重要标志，就是看是否具有工商行政管理机关颁发的《企业法人营业执照》或《营业执照》。

　　（三）以公益财产设定担保注意事项。目前，司法部门并没有对“公益设施及其以外的财产”做出司法解释，银行在信贷业务实践中难以认定以哪些财产设定担保抵押才有效。担保法及其司法解释规定，公益组织不得抵质押公益财产，为自身债务可抵押公益设施以外的财产。那么，公益组织为自身债务可否抵质押公益财产？虽然权威法官认为，担保法并未区分是为自身债务设定抵押，还是为他人债务设定抵押，只是规定为他人债务设定抵押的无效，而不包括为自身债务设定抵押的情况。[3]但是有待正式司法解释。随着改革出现具有高度公共管理职能的新型公益性事业单位如住房公积金管理中心、社会保险基金管理中心、福利彩票管理中心等公益性机构也不宜为保证人，其社会公益财产也不宜设定抵质押。至于商业银行用高等学校的学生公寓收费权办理质押贷款的，应到省市级教育行政部门办理统一登记。


注：
[1]参见曹士兵著《中国担保诸问题的解决与展望——基于担保法及其司法解释》，中国法制出版社，2001年版，第42页。
[2]参见《警惕地方政府债务风险》，载《上海金融报》，2004年2月24日，第1版。
[3] 参见李国光等著《若干问题的解释理解与适用》，吉林人民出版社，2000年版，第205页。

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