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江西省抚州市人民政府


抚州市城镇住房用地登记实施办法
2005.04.07
抚州市人民政府关于印发抚州市城镇住房用地登记实施办法的通知


各县（区）人民政府，市政府各部门：
　　《抚州市城镇住房用地登记实施办法》已经市政府第63次常务会研究同意，现予印发，请遵照执行。



二○○五年四月七日


抚州市城镇住房用地登记实施办法

第一条 为进一步规范房地产交易行为，促进房地产市场流通，满足居民住房消费需求，依法保护住房用地产权人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》及《江西省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》的规定，结合我市实际，制定本实施办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内使用国有土地所建商品房、已购公有住房、经济适用住房、安置房及个人建房等的单位和个人。
第三条 办理住房用地登记应当由土地使用权人向有土地登记管辖权的人民政府土地行政主管部门提出申请。
第四条 申请住房用地登记，应当提交下列文件资料：
（一）商品房开发用地凭规划批文、规划红线图、用地批文、出让合同、出让金及契税完税凭证、企业法人营业执照副本复印件、法人代表及代理人的身份证明等资料办理土地使用证和分割转让许可证；
（二）购买商品房的用地户，凭分割转让许可证、购房合同、购房发票、契税完税凭证、《房屋所有权证》、购房者身份证明等办理土地使用证；
（三）公有住房出售单位成批向购房人出售公有住房的，由售房单位凭原土地使用证，政府房改办出售公房审批表和住房产权转移手续等资料统一申请办理变更土地登记，填写《购买公有住房土地登记申请审批表》；
（四）公有住房、经济适用住房上市交易的，由交易双方凭变更后的《房屋所有权证》、转让方的土地使用证、交易合同，补交土地出让金或土地收益的凭证、出让合同、交易双方的身份证明等有关资料，申请办理变更土地登记，填写《公有住房上市交易的土地登记申请审批表》；
（五）拆迁安置房用地凭分割转让许可证、拆迁安置协议书、拆迁行政主管部门核定的拆迁证明、购买超面积部分的售房合同、发票、契税完税凭证、《房屋所有权证》、被拆迁人的身份证明等办理土地使用证；
（六）私有住房用地提交用地批文、出让合同、出让金及契税完税凭证、《房屋所有权证》、申请人的身份证明；
第五条 对受理的住房用地登记申请，经调查和审核确认土地权属合法、界址清楚、面积准确、地价合理，没有纠纷，符合土地登记条件的，由县级以上人民政府向土地权利人颁发《国有土地使用证》。
第六条 对受理的住房用地登记申请，经调查和审核不符合土地登记条件的，土地行政主管部门应当作出不予登记的决定，并书面通知申请人。
第七条 公有住房出售用地范围和分户分摊土地面积按以下原则确定：
（一）单独的住宅院落，应将整宗地作为房改房用地；
（二）宗地内含有其他用途(如工业、商业、机关办公用地等)用地的，应将住宅用地单独划出作为房改房用地。
分户分摊的土地面积等于各户的建筑面积与总建筑面积的比值乘以房改房用地的总面积。
第八条 开发小区或物业管理小区内的住宅用地，按以下原则确定：
（一）对没有规定，且有明显界线的住宅小区，可以按住宅小区形成的封闭界线，设立共用宗进行土地面积分摊；
（二）对开放式难以确定明确界线的住宅小区，可按楼房基座占用土地面积进行分摊，对楼房基座占用土地面积以外的公用部分土地面积可以只造册，不登记，在造册时，明确公用部分土地面积归该楼房所有业主共有。
第九条 已购公有住房和经济适用住房上市出售，应当按照下列规定缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款：已购公有住房和经济适用住房的土地属行政划拨的，购房者按规定缴纳土地出让金；属出让的，购房者按规定缴纳相当于土地出让金的价款。缴纳标准按标定地价的10%缴纳，没有确定标定地价的按交易额的1%缴纳。购房者缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款后，按出让土地使用权的商品住宅办理产权登记。非公有住房及经济适用住房用地按国家法律法规及有关政策办理。
第十条 土地出让金按规定全额上交财政；相当于土地出让金的价款和所得收益，已购公有住房产权属行政机关和全额拨款事业单位的，全额上交财政；属差额拨款事业单位的，50%上交财政，50%返还事业单位；属企业的，全额返还企业。
第十一条 原以划拨或出让方式取得的土地使用权，公房出售、分户登记发证时，土地使用权类型仍保留原划拨或出让土地使用权。
第十二条 为区别公房出售以及出售后上市房与其他住宅用地的土地登记，公房出售的土地使用权证加盖“公房出售”字样印章；上市交易房的土地使用证加盖“公房交易”字样印章。
第十三条 《国有土地使用权分割转让许可证》是该宗地准予分割转让的法律凭证，又是分割宗地《国有土地使用证》的附件。分割单位房产售出前，《国有土地使用权分割转让许可证》所记载的分摊面积之和等于该宗地《国有土地使用证》所登记的面积，分割单元售出后，房地产开发商对该宗地的国有土地使用权面积是该宗地现存《国有土地使用权分割转让许可证》所记载的分摊面积之和。
《国有土地使用权分割转让许可证》在分割单元房售出前，由房地产开发商持有，售出后由房产购买者持有。
第十四条 商品房开发用地未办理《国有土地使用证》的，有关部门不得办理《商品房预售许可证》，开发商更不准出售商品房。
第十五条 对在城镇住房用地登记发证过程中碰到的历史遗留问题，按照《江西省国土资源厅关于城镇住房用地登记发证有关问题的处理意见》(赣国土资发[2002]22号)处理。
第十六条 土地权属调查、地籍测绘费；土地注册登记、发证费；土地证书工本费依据有关规定收取。
第十七条 本办法由市国土资源局负责解释。
第十八条 本办法自发布之日起30日后施行。


社会平衡中原子化的个人

张鹏


人作为生命物质形态的一种，是自然属性与其社会属性的统一体。其中人的自然属性是对人的动物特征的高度概括。动物意义上的人，不具有真正的集体意识或者说其公利意识的产生并不是基于崇高的自觉，而是根植于依靠本身并不够强大的群体来保障自身或其亲属的生存安全。因而，鉴于对自身、亲属或种族的生存安全的考虑，原始形态下的人类选择了群居，并以此作为防范外族或猛兽入侵的最佳方式。基于此，原始形态下的人类在面对外敌的情况下，更多的是选择以牺牲自己的原始性权利保全种族的生命力。同样，在饥寒交迫的寒冬他们会基于同样的原因杀死老弱病残自食充饥。然而，我们说在这样的情境当中，出现普遍性的人吃人的状况也是合理的。但是在这种意义下个人的权利极其自由度则表现的极其微弱，作为群体的组成部分却总是被所谓的集体意志所支配，而几乎丧失了选择的能力。
但随着人类历史的逐步演进，人类社会在从身份走向契约的过程当中，作为社会关系网络当中的个人所拥有的权利和自由度也是在逐步扩大。并且在某种意义上讲也正是由于生产力的发展，人类需求的重心从物质层面向精神层面的不断变化，社会结构中专制性与民主性的相邻性替代为个人权利的逐步扩大和自由度的不断增长源源不断地注入新的活力才在社会关系的整体层面上推动了人类社会由身份向契约的逐步发展。尤其是在工业社会到来以后，商品经济在前工业社会的基础上的不断扩大为市场经济下个人权利和自由度的扩大带来了以往所有社会经济体制所无法比拟的契机。在即将步入的全球化的消费社会当中个人所具有的这种自由度将会进一步扩大，其在社会关系整合的过程中将会发挥更大的功能。而我们把这种个人所必然拥有的自由度称之为人的“原子性”。
“原子性”一词最早出现在希腊哲学家德谟克利特的论著当中，他认为个人恰如社会当中的一个原子，它总是在运动，总是在发展、在变化。而社会则是这数以万计的原子运动的空间。由于每一个原子都在相对封闭的空间内不断地做运动且这种大多数在个人意志支配下的运动总是以无序的状态出现于不确定的社会关系网络的结点上。在易学当中又将这种状态称之为“混沌状态”。在这种状态下，个人无不是以自身利益满足为出发点逐步构建自身所必需的社会关系网络，就像蜘蛛织网一样，等待利益性猎物的出现，以达到自身社会价值的实现。同时对于个人行为和运动的深层动机我们往往无法通过表面现象作为准确的预测。因而，由于个人对于社会变动的影响社会也时刻表现为无规律的状态。但由于社会宏观力量的控制和对个人运动方向的引导致使这种状态从根本上讲却又是有序的。而承载这种处于无规律有序状态的社会的最根本的力量则来自于原子化的个人在社会关系网络当中所发挥的功能。
个人作为社会有机体的最小组成单位，其能力的施展往往取决于社会为其所搭建的环境，社会的舞台为个人功能的发挥创造了良好的机会。但这种良好机会的创造并不一定来自于平衡或和谐状态下的社会。古人言：“乱世出英雄”则在一定程度上说明相对混乱的社会环境是有利于个人才能的最大发挥的，个人可以在混乱环境下伺机扩张、加强核心巩固的多种经济或政治、军事势力的夹缝当中发挥自己的社会性功能。在中世纪的西方众多的商人之所以能够经济维持贸易的发展，在很大程度上则是依赖于教权与皇权的斗争所留下的选择的机遇。类似的例子还有在经济危机肆意在全球蔓延的情况下，中小型企业的发展状况优于大型跨国公司的原因不仅仅是由于中小型企业自身所特有的“船小好掉头”式的决策灵活性，同时也是基于外部环境的混乱，大型企业为加大对核心产业的巩固而被迫放松边缘地带的控制与相互之间的争夺，但这却为中小型企业的发展留出了空隙。一般来说，这种个人对于社会的能动化效用分为两种：一种为正功能;一种则称之为负功能，即正反馈和负反馈。而这种反馈形态的判定则取决于个人社会价值的实现。
另一方面，个人社会价值的实现仅仅依靠自身是颇有困难的，更多的是通过组织来实现的。社会当中的关系除法律和政策以及教规既定的以外多为自组织的产物，而这种自组织实际上却是个人原子性的投合所造成的，即是个人意志的目的一致所引起的。例如工会组织的形成、党派的形成、事业单位的建立以及合伙的出现。在这种情况下个人对于自身利益的有限追求是通过集体意志得以实现的。而不同自组织或个人之间的利益矛盾性则为社会冲突的出现提供了机遇，进而对于社会的稳定性和社会的均衡构成了或大或小的威胁。俨然，这种个人的原子性确是制造社会混乱的根源，而且随着个人权利的不断扩大这种因素则愈加明显。但这里所说的混乱则不同于一般意义上的社会暴力形态，而是一种从整体上讲自然平衡的混沌状态，这种混乱则有助于社会的政治形态、文化形态和经济形态的变迁。而这种混乱状态的出现似乎也进一步证明了人是自私的动物，他本身就很疯狂，为了利己、利人类，他们习惯于去制造混乱。
但混乱的产生不仅仅满足了个人自由度的发挥，同时也为社会局部性或整体性平衡与和谐的发展性形成奠定了历史性的基础。混乱的产生造就了越来越多的社会冲突与社会变迁，而每一种冲突与变迁的完全形成都将实现局部的平衡。促使个人的自由能动性所表现出来的社会“短期性的负功能”逐步弱化。不过，往往短期性的负功能在长远看来却是正功能。但个人的欲望却是无限的，个人的社会性需求也在逐步升级，因而当一种意图已经达到的时候，另外一种更高层次的需求却在暗自增强，促使个人所带给社会的短期性的负功能再一次增强，社会冲突进而由此再生。这样循序渐进，最终达到个人利益与社会利益的一致性，达到社会混沌状态的临时性平衡。然而个人的原子性是个人欲望的外在体现，由于人的欲望是无限的所以由个人的原子性元带来的混乱也是无限存在的。所以，社会的平衡总是要通过消除混乱进行不断的升级与调整，进而满足原子化不断深入的个人的需求。因此，平衡永远是短暂的，而混乱却是周而复始，循环相生的。没有个人的原子性就没有混乱，没有混乱就没有社会的平衡与和谐。