湖南省人民政府关于修改《湖南省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》的决定
湖南省人民政府
湖南省人民政府关于修改《湖南省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》的决定
湖南省人民政府
湖南省人民政府关于修改《湖南省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》的决定，已经1997年11月3日省人民政府第173次常务会议通过，现予发布施行。
省人民政府决定对《湖南省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》作如下修改：
删去第五十一条。
条文顺序作相应调整。
本决定自发布之日起施行。
《湖南省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》根据本决定作相应的修正，重新发布。
（1994年11月19日湖南省人民政府发布，根据1997年12月30日《湖南省人民政府关于修改〈湖南省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法〉的决定》修正）
第一章 总 则
第一条 根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《暂行条例》）和其他有关法律、法规的规定，结合我省实际情况，制定本办法。
第二条 本办法适用于我省境内城镇国有土地使用权出让、转让、出租和抵押。
第三条 中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可依照本办法的规定在我省取得土地使用权，进行土地开发、利用和经营。
外商投资开发经营成片土地，按国家有关规定执行。
第四条 县级以上人民政府土地管理部门、房产管理部门，依据法律、法规的规定，按照各自的职能，各司其职、密切配合，做好城镇国有土地使用权的出让、转让工作。
第二章 土地使用权出让
第五条 土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。
第六条 下列土地使用权可以依法出让：
（一）市、县人民政府根据城镇建设发展需要依法征用的农村集体所有的土地：
（二）由人民政府依法收回土地使用权的国有土地；
（三）出让期满后由人民政府无偿收回的国有土地；
（四）城镇其他可供出让的国有土地。
上述出让的土地可以是未经开发的土地，也可以是经过平整和进行基础设施建设的土地。地上有建筑物、构筑物的，应当做好拆迁安置工作。
第七条 具体地块的土地使用权出让，由市、县人民政府土地管理部门会同同级城市规划和建设行政部门、房产管理部门共同拟定方案，按照《湖南省土地管理实施办法》规定的建设用地审批权限报经人民政府批准后，由土地管理部门实施。
土地使用权出让方案应当包括出让地块的面积、位置、界址、用途、出让年限、建设规划要求、标定地价、出让方式等内容。
第八条 市、县人民政府土地管理部门应对土地进行分等定级，分别不同的区位和用途，会同物价、财政、建设行政等部门拟定基准地价，报同级人民政府批准公布，基准地价应当根据当地社会经济的发展和土地的供求情况适时进行调整。
第九条 土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者协议方式进行。
商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；不具备拍卖、招标条件的，按建设用地审批权限报经人民政府批准，可以采取双方协议的方式。
第十条 土地使用权以拍卖方式出让的，按下列程序进行：
（一）出让方根据批准的出让方案，应当在拍卖30日前发出拍卖土地使用权公告，并向竞买者提供有关文件和资料；
（二）竞买者按公告规定的时间向出让方报名，并提交法人代表证明或者自然人身份证明、资信证明等文件，经出让方进行资格审核并交付保证金（不计息，下同）后，领取报价牌；
（三）出让方按公告规定的时间和地点主持公开拍卖，宣读土地使用权拍卖规则，介绍出让地块的概况，公布底价，公开叫价，竞买者应价竞争，应价高者为受让方；
（四）受让方与出让方当场签订出让合同，并按出让金总额的10％交纳定金；
（五）拍卖中，出让方认为竞买者出价低于出让金底价，有权停止拍卖；
（六）对竞买未成交者所交的保证金，出让方应当在拍卖成交之日起5日内原数退还。
第十一条 土地使用权以招标方式出让的，按下列程序进行：
（一）出让方根据批准的出让方案，发出投标邀请书或者发布招标出让公告，并向投标者提供有关文件和资料；
（二）投标者应当在规定的投标时间内，向出让方提交保证金，并将标书密封后投入指定的标箱；
（三）出让方应当聘请城市规划、建设、房产、财政、物价等部门的代表和专家组成评标委员会（小组）。评标委员会（小组）应当在收到全部标书之日起30日内对有效标书进行评审，决定中标者。出让方在评标委员会（小组）签发决标书之日起10日内向中标者发出中标通知书，
同时书面通知未中标者；
（四）中标者应当在收到中标通知书之日起15日内持中标通知书与出让方签订出让合同，并按出让金总额的10％交纳定金。逾期不与出让方签订出让合同的，取消其中标权，所交保证金不予退还；
（五）对未中标者所交的保证金，出让方应当在决标之日起5日内原数退还。
第十二条 土地使用权以协议方式出让的，按下列程序进行：
（一）申请使用土地者应当向出让方提交用地申请。出让方应当向申请使用土地者提供出让地块必要的文件和资料；
（二）申请使用土地者在收到资料后，应当在规定时间内向出让方提交计划立项文件、土地开发利用方案、建设工程规划用地许可证和出让金币种、数额和付款方式等文件；
（三）出让方在接到申请使用土地者提交的文件后，应当在30日内进行审查并与申请使用土地者协商；
（四）达成初步协议后，由出让方与土地使用者正式签订出让合同。土地使用者应按出让金总额的10％交纳定金。
第十三条 土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后60日内，按合同规定的币种向出让方支付全部土地使用权出让金。定金、保证金可以充抵出让金，但不计利息。
出让金标准由市、县人民政府土地管理部门会同物价、财政部门在基准地价指导下制定，由同级人民政府批准，报省国土测绘管理局、省物价局、省财政厅备案。
土地使用权出让金全部上缴财政，列入预算。出让金主要用于城市基础设施建设和土地开发。
第十四条 土地使用者应当在支付全部出让金后15日内到市、县人民政府土地管理部门办理出让土地使用权登记手续，领取土地使用证，取得土地使用权。
土地使用权出让年限，从土地使用证签发之日起计算。
第三章 土地使用权转让
第十五条 土地使用者可以将依法取得的土地使用权进行转让。建有地上建筑物、其他附着物的土地，不得单独转让土地使用权。
第十六条 以共同共有的土地使用权进行转让，须征得其他共有人书面同意，对共有土地使用权中占有的份额先行分割，再以其本人所占有的部分进行转让。
第十七条 土地使用者转让土地使用权，必须具备下列条件：
（一）领有国有土地使用证；地上有建筑物、其他附着物的，还应当有房屋所有权证；
（二）已缴清土地使用权出让金；
（三）完成土地使用权出让合同规定的土地开发和建设投资总额25％以上；
（四）不改变出让合同规定的土地使用用途并符合城市规划要求；
（五）符合出让合同规定的其他有关土地使用权转让的前提条件。
第十八条 土地使用权转让双方应当签订转让合同，并持土地使用证、土地出让合同、土地转让合同，向土地所在地的市、县土地管理部门办理土地使用权变更登记手续。
地上建有房屋的，转让双方应当先向所在地的房产管理部门申请办理房屋交易过户和产权变更登记手续。
第十九条 土地管理部门和房产管理部门接到申请后，应当在15日内给予答复。对符合转让条件和登记要求的，应当换发土地使用证、房屋产权证。
第二十条 土地使用权转让时土地发生增值的，土地使用者应当向国家交纳土地增值税。
第四章 土地使用权出租
第二十一条 土地使用者可以将依法取得的土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物出租，承租人有使用的权利，但无处分的权利。
第二十二条 土地使用权出租，出租人必须具备本办法第十七条规定的条件。
第二十三条 出租人与承租人应当签订租赁合同。
承租人应当按租赁合同的规定向出租人支付租金。
第二十四条 土地使用权出租的期限，应当在出让合同规定的使用年限的剩余期限内，由出租人与承租人双方协商解决。
第二十五条 有下列情形之一的，出租人有权解除租赁关系：
（一）承租人擅自转让、转借和交换土地使用权的；
（二）承租人违反租赁合同规定用途的；
（三）承租人违反合同规定欠交租金6个月以上的；
（四）承租人利用承租土地进行违法活动的。
第五章 土地使用权抵押
第二十六条 土地使用者可以将依法取得的土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物向金融机构或者其他债权人进行抵押。
原拥有土地使用权、地上建筑物及其他附着物的一方为抵押人，债权人为抵押权人。
第二十七条 土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物抵押时，抵押人应当向抵押权人交验国有土地使用证、房屋所有权证、土地出让合同或者转让合同等有关文件，经核实后，抵押人与抵押权人签订抵押合同。
抵押人与抵押权人应当在抵押合同签订之日起15日内到市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门办理抵押登记。
第二十八条 与他人共有的土地使用权抵押时，以抵押人应分摊的使用面积为限；共有使用权不可分割时，抵押人应当与共有人签订书面协议方可抵押。
第二十九条 已作抵押的土地使用权在抵押期间如需转让、出租，抵押人应当事先取得抵押权人书面同意。
第三十条 有下列情况之一的，抵押权人应当向土地管理部门、房产管理部门申请处分抵押的土地使用权或者随同的地上建筑物及其他附着物：
（一）抵押人未按合同规定偿还债务的；
（二）抵押人被宣告解散、破产的；
（三）抵押人死亡而无继承人或受遗赠人的；
（四）继承人或者受遗赠人拒绝偿还债务的。
第三十一条 经批准处分抵押的土地使用权或者随同的地上建筑物及其附着物，抵押权人可委托市、县人民政府土地管理部门或者房产管理部门依照《暂行条例》和本办法以拍卖、招标、协议转让等形式进行处分。
第三十二条 处分抵押的土地使用权，在同等条件下，受让人按下列顺序享有优先权：
（一）土地使用权共有人；
（二）土地使用权承租人；
（三）市、县人民政府；
（四）抵押权人。
第三十三条 已作抵押的土地使用权处分过程中出现下列情形之一的，应当中止处分：
（一）抵押权人要求中止；
（二）抵押人请求中止，表示愿意即时清偿债物，并经抵押权人同意的；
（三）被处分的抵押土地使用权属因有争议而引起诉讼的；
（四）其他应当中止的情形出现。
第三十四条 经处分抵押的土地使用权所得价款，按以下顺序处分：
（一）支付处分费用；
（二）扣除涉及抵押标的应当缴纳的税费；
（三）偿还抵押权人债权本息及罚息、罚金；
（四）所剩余额退还抵押人。
处分所得价款不足以偿还抵押债务时，抵押权人有权向抵押人追索不足部分。
第三十五条 处分已出租的抵押土地使用权，如租期未满，受让人与原承租人应当按规定办理有关手续。
第三十六条 抵押权因债务清偿或者其他原因终止的，抵押双方应当在抵押权终止之日起15日内到原登记机关办理注销或者转移登记。
第六章 土地使用权终止
第三十七条 土地使用权出让期满，土地管理部门应当提前60日通知土地使用者。土地使用者应当在出让期满之日起15日内持国有土地使用证和土地使用权出让合同到原登记的市、县人民政府土地管理部门办理注销登记手续，交还土地使用证。
第三十八条 土地使用权出让期满，土地使用者需要继续使用的，应当在届满前一年向所在地的市、县人民政府土地管理部门提出书面申请，并依照本办法第二章的规定重新办理出让手续。
第三十九条 国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回。在特殊情况下，市、县人民政府根据社会公共利益需要，必须提前收回土地使用权的，土地管理部门应当提前6个月将收回土地的理由、面积、四至范围、收回日期等通知土地使用者，并在收回土地使用权所涉及的范
围内公告。至公告规定的日期止，土地管理部门、房产管理部门注销其土地使用证、房屋所有权证。
第四十条 依法提前收回土地使用权和地上建筑物、其他附着物的应当予以补偿。补偿金额由市、县人民政府土地管理部门、房产管理部门根据土地及其地上建筑物、其他附着物使用的年限、性质和开发利用等实际情况与土地使用者协商确定。协商不成的，由市、县人民政府裁决。
因土地灭失终止土地使用权的，国家对土地使用者一般不给予补偿。土地使用者重新提出用地申请的，市、县人民政府土地管理部门应当依照本办法的规定优先办理。
第四十一条 提前收回土地使用权，除采取支付补偿金的方式外，土地管理部门也可以与用地者协商，以另一块土地的使用权交换。
交换土地使用权，土地管理部门应当与用地者重新签订出让合同，用地者应当办理换证手续。
第七章 划拨土地使用权
第四十二条 划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权符合《暂行条例》第四十五条第一款规定条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并补交土地出让金后，可以按照《暂行条例》和本办法第三、四、五章规定进行转让、出租、抵押。法律、法规另有
规定的，从其规定。
第四十三条 转让、出租、抵押划拨土地使用权补交的出让金，由市、县人民政府按不低于标定地价的40％的比例确定。
标定地价由市、县人民政府土地管理部门会同物价、财政、建设行政等部门根据基准地价，按土地使用权转让、出租、抵押期限和地块条件、土地用途核定。
第四十四条 以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金的，应当在收益获得后15日内交付。
第四十五条 对划拨土地使用权，应当收回或者需要收回的，按《暂行条例》第四十七条的规定办理。
第八章 法律责任
第四十六条 采取欺骗手段取得出让土地使用权的，由县级以上人民政府土地管理部门无偿收回土地使用权。
第四十七条 土地使用者未按出让合同规定使用土地的，由市、县人民政府土地管理部门责令其限期改正，并可视情节给予土地使用者警告或处以出让金总额2％以下的罚款。逾期拒不改正的，解除出让合同，无偿收回土地使用权。
第四十八条 土地使用者未按出让合同规定的期限支付全部出让金的，由市、县人民政府土地管理部门按日加收未支付部分3‰的滞纳金。超过合同规定期限30日未支付的，可以解除合同，并可请求违约赔偿。
出让方未按合同规定提供土地使用权的，应当双倍返还定金、保证金，土地使用者有权解除合同，并可以请求违约赔偿。
第四十九条 转让土地使用权未按规定办理土地使用权、房屋所有权登记的，不具有法律效力，由市、县人民政府土地管理部门、房产管理部门按有关法律、法规的规定处理。
第五十条 有《暂行条例》第四十六条规定的行为，应当给予罚款处罚的，罚款额度为非法收入总额的20－50％。
第五十一条 当事人对市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门作出的行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者向人民法院提起诉讼。
第五十二条 国家机关工作人员在办理土地使用权出让、转让、出租、抵押过程中，贪污、受贿、敲诈勒索的，由其所在单位或者上级机关给予行政处分，构成犯罪的，由司法机关追究刑事责任。
第九章 附 则
第五十三条 本办法自发布之日起施行。
1997年12月30日
电子商务时代完善我国《合同法》的几点思考
云南大学法学院 谢 波
摘要：我国电子商务的立法刚刚起步，在立法之初则更需要成熟、充分的理论作为立法的保障，但就目前的理论研究而言，我国在电子合同方面的研究还很欠缺，亦没有足够的理论作铺垫。电子合同作为一种新事物，必然会遇到诸多问题。我们应如何解决这些问题，特别是如何从法律上加以规范是保障电子商务能否健康发展的一个前提。为此，本文对我国现行《合同法》如何进行修改和完善提出了自己粗略的见解，以期能够为我国未来的电子商务或电子合同的立法提供可行的建议。
关键词：电子商务；电子合同；合同法
20世纪90年代以来，互联网作为一种新技术的革新与运用，从根本上改变了传统的产业结构和交易模式，电子商务出现了前所未有的增长势头。毫无疑问，电子商务的繁荣也给作为商法基础的合同法带来了严峻的考验。我国新《合同法》针对电子商务有数个专门的条文作出了规定，这是一个极富远见的举措，它对中国电子商务的发展将起到深远的影响。但是我们必须认识到，《合同法》没有、也不可能解决电子合同中的所有法律问题。
对于我国当前的情况，有人主张应积极地进行立法，特别是在电子商务领域的立法。但也有少数异质的声音认为，只有在电子商务得以实践的发展过程中去审慎调整和修订有关法律规范，保持并促进电子商务在成长中不断完善的规定与标准，才能开创电子商务的繁荣。笔者认为后一种观点是可取的，鉴于现阶段我国对电子商务法律问题的研究还不够深入，所以制定一部统一《电子商务法》的时机还不成熟。在现有基础上，我们可以对现行法律体系中涉及电子商务的相关法律法规要作必要的修改和补充，以使其能更好地保障和促进电子商务的发展。为此，笔者将就完善我国《合同法》提出几点自己的建议。
（一）完善我国《合同法》的目的
1. 为我国电子商务的发展创造一个良好的法律环境。随着电子数据交换、电子邮件等方式在电子交易中的广泛运用，以非书面的数据电文形式来传递具有法律意义的信息可能会因数据电文本身的法律效力不确定而受到影响。完善《合同法》的目的，就是要为电子交易各方提供一套网络环境下进行交易的规则，以消除此类法律障碍，创造一个良好的法律环境。
2. 弥补现有法律规定的缺陷与不足。大多数现行法律都要求使用“书面的”、“经签字的”或“原始的”文件才具有法律效力，这就在一定程度上限制了现代通信手段的使用。加之已颁布的有关电子信息方面的法规并未涉及电子商务的全部，也使人们无法准确把握以非传统的书面形式提供信息的法律效力。而对《合同法》的完善则有助于弥补这些法律缺陷。
3. 鼓励人们适用电子合同进行电子交易。对《合同法》的完善可以为电子商务的应用创造便利的条件，通过平等地对待基于书面文件的用户和基于数据电文等非书面文件的用户，亦能创造安全的法律环境，以使交易各方高效地开展电子商务活动。
（二）完善我国《合同法》应遵循的原则
1. 媒体中立原则。法律对于不管是采取何种媒介订立的合同都应采取一视同仁的态度，即不应该因合同采取的媒介不同而厚此薄彼。根据这一原则，采用电子合同不应仅因其形式而否定其法律效力，当然亦不应因此而享受法律上的某种优惠。
2. 技术中立原则。法律对电子合同所采用的技术手段亦应一视同仁，不应把某一特定技术作为法律规定的基础，而歧视其它形式的技术。
3. 电子交易的平等待遇原则。根据这一原则，电子签名和电子文件应当与传统签名和书面文件具有同等的法律效力。当然，如果需要把认证作为核查文件真实性的一部分，则认证证书要求应当是确保真实性和整体性的最低要求。
4. 保障消费者合法权益原则。根据这一原则，消费者可以明确某一交易应如何操作以及所适用的消费者权益保护法。同样，还需要制定出具有预见性的保护消费者的法律规范，以明确解决争议以及实施合同的方式等。
（三）关于完善我国《合同法》的几点具体建议
1. 完善合同订立的程序。电子合同的特殊性之一即表现为电子合同的要约和承诺的发出与接收几乎是同时的，在电子代理人订立的合同中甚至存在要约的发出和对方的承诺几乎是同时的情况。因此，电子合同中的信息传输如同当面或电话中的信息传递一样，不会存在传统合同订立过程中因时间间隔而导致外界情况变化，从而可能产生风险的问题。为此，我国《合同法》应明确规定：电子合同的要约和承诺不可撤回；在由电子代理人订立的合同中，要约既不能撤回，也不能撤销。
2. 完善合同的法律效力。首先，我国《合同法》应对电子合同中所特有的由电子代理人订立合同的效力问题做出明确的规定，即明确规定：电子代理人的行为是有效的，借助电子代理人订立的合同在当事人之间具有法律效力，即使当事人对电子代理人的运行或者运行结果不知道或者未审查。同时，我国《合同法》还应对电子错误情况下的合同效力作出规定：在封闭式网络如EDI交易环境下，当事人对电子错误有协议的，依协议；没有协议的，应视其为无效。在开放式网上交易环境下，若商家的计算机存在错误，合同仍然有效，但在显失公平的情况下，合同无效；若顾客的计算机存在错误，则合同无效。
3. 完善格式合同及有关条款。电子格式合同的特殊性决定了我国《合同法》应对格式合同及有关条款作出相应的补充和完善。我国《合同法》可以借鉴美国《统一计算机信息交易法》的内容，明确规定：电子格式合同的提供者应通过一定的方式提醒用户对可能引起争议或需要用户特别注意的条款引起足够的重视，否则这种合同是可变更或可撤销的合同，用户无暇或不愿意阅读这些条款，而直接点击下一步，最后点击确认或同意，则视为对格式合同的明示同意。
4. 完善可变更、可撤销合同。由于病毒、黑客是威胁计算机信息安全的因素，电子合同在受到病毒、黑客的攻击后，其内容则可能发生变化，当事人的权利义务也可能因此发生变化。为避免由于病毒、黑客的攻击可能给合同当事人带来显失公平的后果，我国《合同法》应明确规定：电子合同受到病毒、黑客攻击是合同可变更、可撤销情形中的一种。
5. 完善合同有效所需的签名、盖章等问题。鉴于电子合同很难满足法律对书面签名或盖章的要求，我国《合同法》应对电子签名等能够起到与书面签名、盖章同等功能的方法加以认可，即支持电子签名和其它身份认证方法的可接受性。同时，对电子签名应当符合的条件、认证机构对其过错承担责任的方式及范围等问题，可以借鉴新加坡《电子交易法》及有关国家的立法经验予以明确。
6. 关于合同争议和纠纷问题。笔者认为，主要包括：一、争议和纠纷的解决办法，其中主要包括解决争议和纠纷的途径、解决争议和纠纷的机构等；二、电子证据，其中包括电子证据的法律效力、电子证据的来源、电子证据的保全等；三、法律救济，其中包括法律救济的形式和内容、法律救济的实现等。
此外，与之相关的市场准入规则、电子支付及金融管理、网络管理与信息安全保护、知识产权保护、消费者合法权益的保护、税收的征管、以及网络广告的管制等一系列问题都还需要从法律上予以规范。总而言之，作为“入世”不久的中国，在电子商务的立法上起步比较晚，还有大量的实际问题需要解决，亦有很多国际规则需要研究。在党的十六大确立的“以信息化带动工业化”的战略任务面前，我们的时间是很有限的，所以我们应及时研究跟踪国际电子商务立法的发展进程及特点，掌握国际电子商务立法的趋势，以促进我国国内的电子商务立法。这对完善我国市场经济法律体系、全面建设小康社会、积极参与国际电子商务立法、以及防止大国对电子商务立法的控制等都具有重要意义。
作者简介：谢波(1983-),男,重庆人。毕业于重庆大学,市场营销(电子商务方向)专业,获管理学学士学位。现就读于云南大学法学院,法律硕士专业。
联系方式：xbylgt@yahoo.com.cn
