西宁市物业管理条例
青海省西宁市人大常委会
西宁市物业管理条例
（2007年8月22日西宁市第十四届人民代表大会常务委员会第六次会议通过 2007年9月28日青海省第十届人民代表大会常务委员会第三十二次会议批准）
第一章总则
第一条为规范物业管理活动，维护业主、使用人和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。
第二条本市行政区域内的物业管理、使用及其监督管理适用本条例。
第三条物业管理实行业主自主管理，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。物业管理服务应当遵循公开公平公正、诚实信用、市场竞争、服务规范的原则。
第四条市房产行政主管部门（以下称市物业行政主管部门）负责本市行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
区、县房产行政主管部门（以下称区、县物业行政主管部门）负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
街道办事处、乡镇人民政府指导成立业主大会，选举业主委员会，并负责调解物业管理纠纷、协调物业管理与社区建设之间的关系。
建设、规划、电力、水务、广电、通信、环卫、园林、公安、物价等行政主管部门按各自职责，实施本条例。
第五条鼓励和支持居民委员会依法对辖区内的业主大会、业主委员会进行指导和监督。
第六条鼓励依法成立物业服务行业协会。物业服务行业协会应当加强行业指导和行业自律，鼓励物业服务企业不断创新，促进物业服务企业提高服务质量和水平。
第二章业主和业主大会
第七条物业管理区域的划分应当以物业的共有设施设备、建筑物规模、社区建设等因素确定。
（一）分期建设或者两个以上建设单位开发建设的区域，其设置的配套设施设备共有的，可以划分为一个物业管理区域。
（二）物业管理区域已经自然形成且无争议的，可以作为独立的物业管理区域。
（三）已实施物业服务的不同物业管理区域经各自的业主大会同意后，可以合并为一个物业管理区域。
（四）零星建设未实施物业管理的区域，根据需要与合理原则划分物业管理区域。
第八条建设单位在申请办理建设工程规划许可证的同时，应当向物业所在地区、县物业行政主管部门提出划分物业管理区域的要求。区、县物业行政主管部门应当自受理之日起10日内，按照本条例第七条的规定在征求街道办事处、乡镇人民政府的意见后进行划分，同时在建设规划总平面图上注记并书面告知建设单位。
尚未划分或者需要调整物业管理区域的，区、县物业行政主管部门应当会同街道办事处、乡镇人民政府，按照前款的规定，结合当地居（村）民委员会的布局划分物业管理区域，并在建设规划总平面图上注记后在物业管理区域内公告。
第九条业主在物业管理活动中，享有并履行国务院《物业管理条例》规定的权利和义务。
第十条物业管理区域内全体业主组成业主大会。
一个物业管理区域成立一个业主大会。
有下列情形之一的，业主、建设单位可以向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出召开首次业主大会会议报告。
（一）房屋出售并交付使用的建筑面积达到总建筑面积百分之六十以上的；
（二）首套房屋出售并交付使用已满二年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之三十以上的。
同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府指导下成立首次业主大会，并选举产生业主委员会。
只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会。业主人数较少的，由业主共同推举召集人，召集人召集业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第十一条符合本条例第十条第三款规定成立业主大会条件的物业管理区域，建设单位应当向街道办事处、乡镇人民政府书面报告，同时提供物业管理区域划分情况、业主清册、建设规划总平面图、物业服务用房配置情况、房屋专项维修资金归集情况以及首套房屋出售并交付的时间等文件资料。建设单位在3个月内未及时书面报告的，物业管理区域内20％以上的业主可以联名向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。
街道办事处、乡镇人民政府接到建设单位的书面报告或者业主的书面要求后20日内，应当组织业主成立首次业主大会筹备组(以下简称筹备组)，筹备召开首次业主大会会议。
第十二条筹备组由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会、建设单位代表、业主代表9人以上单数组成。筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府派员担任，业主代表所占比例应当不低于筹备组总人数的2／3。筹备组应当自成立之日起7日内在物业管理区域内公布筹备组成员名单。
第十三条筹备组应当做好下列筹备工作：
（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
（二）拟订业主大会议事规则（草案）和管理规约（草案）；
（三）确认业主身份和确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；
（四）确定业主委员会成员候选人条件和产生办法；
（五）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。
前款规定的（一）至（四）项内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公示。业主对投票权数等有异议的，筹备组应当在公示期内予以复核。
第十四条筹备组应当自组成之日起30日内，召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。业主委员会的成员至少由5人以上单数组成。
首次业主大会会议结束后，筹备组应当在3日内召集业主委员会成员召开首次会议，推选主任1人、副主任若干人，并在物业管理区域内公告。业主委员会首次会议结束后，筹备组自行解散。业主委员会每届任期3年，业主委员会成员可以连选连任。
第十五条首次业主大会会议通过的业主大会议事规则，应当就业主大会的议事方式、表决程序及业主委员会的成员资格、人数、议事方式、表决程序、印章管理、档案资料管理，议事活动经费筹集、管理、使用等事项作出约定。
业主大会会议通过的管理规约对全体业主具有约束力，应包括以下主要内容：
（一）共有或者共用物业的使用、维护要求；
（二）物业管理区域内各类公共费用的分担；
（三）全体业主及物业使用人应当共同遵守的行为准则；
（四）物业管理争议的处理方式；
（五）违反管理规约应当承担的责任。
业主大会议事规则和管理规约的示范文本，由市物业行政主管部门制定。
第十六条业主在首次业主大会会议上的投票权数，住宅物业的，按其拥有的住宅套数每套计1票；非住宅物业的，按其所拥有的房屋建筑面积计算，每满100平方米计1票，其中100平方米以下每一房屋所有权证计1票。单个业主在首次业主大会会议上所持的投票权数，最高不得超过全部投票权数的30%。机动车车库（位）以及依法归全体业主共有的物业，不计投票权。
建设单位未出售的物业按前款规定计算投票权数。
业主不交纳物业服务费用、不缴存房屋专项维修资金的，业主大会议事规则、管理规约可以对其在物业管理中投票权的行使予以限制。
第十七条下列事项由业主共同决定：
（一）制定、修改业主大会议事规则和管理规约；
（二）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（三）选聘、解聘物业服务企业；
（四）筹集和使用专项维修资金；
（五）改建和重建建筑物及其附属设施；
（六）审议决定业主委员会的工作权限和业主委员会议事活动经费收支情况，审议决定业主委员会或者20%以上业主就物业管理公共事项的提议；
（七）改变、撤销业主委员会不适当的决定；
（八）审议决定依法利用物业共有部位和共有设施设备经营所得收益的使用方案；
（九）评议业主委员会履行职责的情况，并对业主、使用人违反管理规约的行为予以依约处理；
（十）审查业主委员会的工作报告，并监督其实施；
（十一）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
第十八条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
物业区域内业主较多的，业主可以以幢、单元或者楼层等为单位推选一名业主代表。业主因故不能参加业主大会会议需要由业主代表代为表达意愿的，应当于业主大会会议召开前，将其书面意见提交业主代表，由业主代表代为转交，也可以委托代理人参加业主大会会议。凡需投票表决的，业主的赞同、反对、弃权意见须由业主本人签字。
召开业主大会会议，应当于会议召开15日前将会议时间、地点、议题和议程书面通知业主本人，同时告知街道办事处、乡镇人民政府。
第十九条业主大会会议由业主委员会组织召开。业主委员会不依法履行召开业主大会会议职责的，可以由街道办事处、乡镇人民政府组织业主召开业主大会会议。
除业主委员会或者街道办事处、乡镇人民政府外，任何单位和个人不得擅自召集业主大会会议。
第二十条业主大会决定本条例第十七条第四项和第五项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十七条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
业主大会或者业主委员会在其职责范围内做出的决定，对物业管理区域内的全体业主具有约束力。业主委员会应当将业主大会的决定在3日内以书面形式在物业管理区域内公告。
业主大会成立后，业主委员会应当将业主大会决定的包括管理规约、业主大会议事规则等事项告知建设单位、物业服务企业。
第二十一条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（三）协调业主之间、业主与物业服务企业之间的关系；
（四）监督管理规约的实施，及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（五）根据业主大会授权就涉及全体业主的物业服务纠纷依法进行诉讼；
（六）审议业主和物业服务企业提出的维修、更新、改造物业共有部位、共有设施设备的报告；
（七）业主大会赋予的其他职责。
第二十二条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列资料向区、县物业行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案：
（一）业主大会会议记录和会议决定；
（二）业主大会议事规则；
（三）管理规约；
（四）业主委员会成员名单和基本情况；
（五）其他必要资料。
街道办事处、乡镇人民政府应当在收到上述资料之日起5日内出具业主委员会备案证明。
业主委员会备案的有关内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内将变更部分重新备案。
第二十三条业主委员会应当依法刻制和使用业主大会、业主委员会印章，刻制的印章应当报区、县物业行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。
第二十四条业主委员会产生后，建设单位应当向业主委员会移交下列资料：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）物业管理所必需的其他资料。
第二十五条经业主委员会过半数成员或者20%以上业主提议，要求更换业主委员会成员的，由业主大会会议作出决定，并在物业管理区域内公告。
第二十六条业主委员会成员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会成员资格终止。
（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；
（二）无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；
（三）因疾病等原因丧失履行职责能力的；
（四）有犯罪行为的；
（五）以书面形式向业主大会提出辞职的；
（六）拒不履行业主义务的；
（七）业主委员会成员在本区域内物业服务企业中任职或兼职的；
（八）其他原因不宜担任业主委员会成员的。
业主委员会成员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主共有的财物移交给业主委员会。
第二十七条业主委员会任期届满前60日内，应当召开业主大会进行换届选举。
业主委员会任期届满未换届的，街道办事处、乡镇人民政府应当在该物业管理区域内指导业主召开业主大会会议进行换届改选。
新一届业主委员会产生后，原业主委员会应当在10日内将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主共有的财物予以移交。
第二十八条因物业管理区域调整等原因需要解散业主大会的，在解散前30日内，街道办事处、乡镇人民政府应当指导召开业主大会会议，推选业主代表。业主代表、业主委员会代表、物业服务企业代表、社区居民委员会代表组成清算组，在街道办事处、乡镇人民政府和区、县物业主管部门监督下，做好全体业主共有的财产清算工作。
第二十九条业主大会和业主委员会的工作经费筹集、管理和使用办法，由业主大会决定。
业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期在物业管理区域内的显著位置公布，并接受业主的监督。
第三十条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县物业行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
第三十一条业主委员会超越职权作出的决定，给业主或者物业服务企业造成损失的，由签字同意该决定的业主委员会成员承担赔偿责任。未经业主委员会会议通过，业主委员会成员擅自做出的决定由作出该决定的成员承担相关责任。
第三章物业管理服务
第三十二条提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招标投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业服务，并签定前期物业服务合同。投标人少于3个或者建筑面积在3万平方米以下的住宅物业、建筑面积在2万平方米以下的非住宅物业，经区、县物业主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
建设单位应当按照下列规定时限完成前期物业服务的招标投标工作：
（一）新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；
（二）预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；
（三）非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。
区、县物业行政主管部门负责本行政区域内物业服务招标投标活动的监督管理。
第三十三条建设单位在销售房屋前，应当参照市物业主管部门提供的示范文本制定业主临时管理规约，并作为房屋买卖合同的附件。临时管理规约应当报区、县物业主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。
建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应当包含前期物业服务合同约定的内容，以及建设工程规划许可文件载明的建设项目平面布局图和物业管理区域划分文件、物业管理区域内归全体业主共有的物业部位和设施设备。
第三十四条新建物业管理区域内，建设单位应当按照不低于房屋总建筑面积3‰的标准配置包括物业服务企业用房和业主成员会议事活动用房的物业服务用房。物业管理区域房屋总建筑面积不足2万平方米的，物业服务用房建筑面积不应低于60平方米，其中物业服务企业用房不低于40平方米。房屋总建筑面积按建设工程规划许可证载明的地上建筑物面积计算。
物业服务用房应当在地面以上并具备水、电等基本使用功能。
物业服务用房配置不符合本条前两款规定的，规划、建设、物业主管部门不予核发有关证件或者不予登记。
物业服务用房不得抵押、交换、买卖，不得改变用途。
第三十五条从事物业服务的企业，应当依法具有独立法人资格和相应资质，并按规定聘请相应专业服务人员担任物业服务项目经理或者相关专业服务工作。
在本市行政区域外注册的物业服务企业需在本市行政区域内从事物业服务的，应当向市物业行政主管部门备案。
物业服务企业应当按照规定向街道办事处、乡镇人民政府和区、县物业行政主管部门报送统计报表，区、县物业行政主管部门应当将统计报表抄报市物业行政主管部门。
本市实行物业服务重大事件报告制度。发生重大事件的，物业服务企业应当按照有关规定，在规定时间内向相关行政管理部门、专业单位报告。
第三十六条物业服务企业承接物业管理项目，应当对共有部位及其相应的档案进行查验，并办理书面移交手续。发现共有部位与原设计方案不符或者有质量问题的，应当书面告知开发建设单位或者业主委员会；并按照国家、省和市的有关规定，与开发建设单位或者业主委员会办理相应手续。开发建设单位、业主委员会应当督促相关责任单位整改。
第三十七条物业服务企业的权利：
（一）按物业服务合同的约定收取费用；
（二）劝阻和制止违反社会公德、管理规约和物业管理制度的行为；
（三）委托专营公司承担专项物业管理业务；
（四）法律、法规规定的其他权利。
第三十八条物业服务企业的义务：
（一）履行物业服务合同，按照合同约定提供物业服务，并接受业主咨询和监督；
（二）制定突发事件应急处置预案；
（三）执行物业服务等级标准和物业服务收费等级标准；
（四）每半年公布一次涉及业主的共有维修设施设备费用分摊和其他物业服务代收代支费用情况；
（五）合同终止之日起30日内，应当与业主或者有关单位结清债权债务，并移交物业服务用房及有关资料、设施、设备；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第三十九条物业服务合同由业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订，其内容由双方约定，一般包括以下事项：
（一）当事人的名称或者姓名和住所；
（二）物业的基本情况；
（三）物业服务事项和服务质量要求；
（四）物业服务费的标准和收取办法；
（五）专项维修资金的管理和使用；
（六）物业服务用房的管理和使用；
（七）双方的权利和义务；
（八）合同期限；
（九）违约责任；
（十）解决争议的办法；
（十一）其他需要约定的事项。
第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费标准与服务水平相适应的原则，分别实行政府指导价和市场调节价。
住宅类物业服务收费实行政府指导价。价格主管部门会同同级物业主管部门根据物业服务等级标准制定相应的基准价及浮动幅度，并定期调整和公布。前期物业服务收费由建设单位与物业服务企业根据政府公布的指导价在前期物业服务合同中约定。
非住宅类物业服务收费实行市场调节价。业主委员会代表业主与物业服务企业按照服务标准等级、服务内容在物业服务合同中约定。
物业服务收费实行明码标价。物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、计费方式、收费依据和标准等有关事项。
物业服务的内容包括：管理、房屋设备运行、清洁、保安、绿化、日常维修。
业主应当按照合同约定交纳物业服务费。
第四十一条物业交付业主前，物业服务费、采暖费、电梯使用费由建设单位承担；物业交付业主后，由业主承担。
前款所指物业交付，是指业主收到书面交付通知并办理完相应手续。业主收到物业交付通知后在两个月内无正当理由不办理相应手续的，视为交付。
物业交付后，业主未实际入住的，按应交纳物业服务费数额的70%交纳费用。物业管理区域内规划设计为集中供热，业主要求停止供热的，应当在本供热期开始30日前与供热单位签订停热协议。停止用热的业主，应当按采暖费总额的50%交纳费用。可能危害其他用户用热或者影响室内公共设施安全运行的不得停止用热。
第四十二条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应向最终用户收取有关费用：
（一）专有部分以单个业主作为最终用户；
（二）部分业主共有部分以该共有部分的全体业主作为最终用户；
（三）全体业主共有部分以全体业主作为最终用户。
供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护等管理责任及有关费用。法律、法规另有规定的，从其规定。
前款所列单位不得强制物业服务企业代收本条第一款规定费用，也不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止提供服务。
物业服务企业接受委托代收本条第一款规定费用的，可以根据双方约定向委托单位收取手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。
第四十三条物业服务合同届满前三个月，业主委员会应组织召开业主大会，业主委员会不能正常履行职责时，街道办事处、乡镇人民政府应当指导召开业主大会，决定并书面告知是否续聘原物业服务企业。业主大会决定聘用其他物业服务企业的，原物业服务企业应当在合同届满后30日内做好交接工作。
第四十四条物业服务企业因物业服务合同依法、依约解除或者期满未续约以及依法律、法规规定不得继续从事物业服务等情形，应当退出物业服务项目的，不得以物业服务中的债务纠纷未解决、阶段工作未完成等理由，拒绝退出物业服务项目，并应当在履行规定退出程序的同时做好以下物业服务交接工作：
（一）移交物业档案和物业服务档案资料、物业服务用房；
（二）撤出物业服务项目中的物业服务人员；
（三）清退预收、代收的有关费用；
（四）法律、法规规定的其他事项。
第四章物业的使用与维护
第四十五条物业管理区域内的下列房屋及其配套设施归全体业主共有：
（一）物业服务用房；
（二）监控室；
（三）按规划配建的非机动车车库(棚)；
（四）绿地、道路、公共场所；
（五）开发建设单位以房屋买卖合同或者其他书面形式承诺归全体业主共有的房屋及其配套设施设备；
（六）其他依法归全体业主共有的设施设备。
开发建设单位申请房屋所有权初始登记时，归全体业主共有的房屋及其配套设施，由房产登记机关在房屋所有权登记簿上予以记载，并在管理区域内公示，但不颁发权属证书。
第四十六条业主、物业使用人应当按照规划行政主管部门批准或者房屋权属证书载明的用途使用房屋专有部分，不得擅自改变。
业主、物业使用人装饰装修房屋的，应当遵守国家、省和市的规定以及管理规约。
第四十七条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。
建设单位在物业竣工验收前，应当按物业建筑安装总造价2%的比例一次性向市、县物业行政主管部门选定的商业银行交存物业保修金，作为物业保修期间的维修保证费用。物业保修金交存、使用、管理和退还的办法，由市人民政府另行制定。
第四十八条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定缴存专项维修资金。房屋专项维修资金属全体业主共有，专项用于物业保修期满后物业共有部位、共有设施设备的维修和更新、改造。房屋专项维修资金余额不足物业管理区域内应缴存专项维修资金总额的30%时，业主委员会应当召开业主大会决定专项维修资金的续筹方案。房屋专项维修资金的收取、使用、管理和监督的具体办法由市人民政府按照国家有关规定另行制定。
利用物业的共有部位、共有设施设备获取的收益，归拥有该物业的全体业主共有，经营收益主要用于补充住房专项维修资金，也可以按照业主大会的决定用于业主大会和业主委员会的工作经费或者其它事项。
第四十九条物业应当定期维修养护。物业出现按规定应当维修养护的情形时，业主或者物业服务企业应当及时履行维修养护义务。物业服务企业因维护、修缮等物业管理需要，必须进入专有部分的，业主、使用人应当提供方便。
第五十条存在安全隐患或者被鉴定为危险房屋的物业，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，可以由物业服务企业报经业主委员会同意或者直接按照管理规约的约定，代为维修养护或者采取应急防范措施，费用由责任人承担。有关业主不予配合造成公共利益或者他人合法权益受到损失的，责任人应当依法承担赔偿责任。
发生危及他人房屋使用安全或者公共安全的紧急情况时，物业服务企业应当立即采取应急措施，并及时通知业主委员会，维修费用由相关责任人承担。
第五十一条在物业管理区域内不得有下列行为：
（一）违反规定在房屋内进行装饰装修；
（二）侵占、损坏共有部位、共有设施设备；
（三）违章搭建建筑物、构筑物；
（四）擅自改变物业规划用途或者外观；
（五）违反规定饲养动物；
（六）违反规定摆摊设点、占道经营；
（七）任意弃置垃圾；
（八）在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品；
（九）堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品，排放有毒、有害物质，噪音；
（十）违反规定从事妨碍业主正常生活的经营活动；
（十一）法律、法规和规章禁止的其他行为。
第五十二条物业服务企业发现业主或者物业使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反有关规定以及管理规约行为的，应当予以劝阻、制止。对违反有关规定的行为，应当在24小时内报告相关行政主管部门，相关行政主管部门应当依法及时处理。
第五十三条业主出租或者出售物业的，应当在合同签订后10日内，将物业承租人或者买受人、出租期限以书面形式告知业主委员会和物业服务企业。
第五十四条物业管理区域内依法设置机动车停放位的，应当符合国家交通设施安全标准的规定，不得占用消防通道和绿地、不得妨碍行人和其他车辆的正常通行。
物业管理区域内的机动车停车场(库)，应当首先满足本物业管理区域内的业主或者使用人的需要。
业主大会决定对物业管理区域内公共场地车辆停放收取场地使用费的，可以委托物业服务企业收取，并按约定支付代收酬金。
第五章法律责任
第五十五条违反本条例规定的行为，国务院《物业管理条例》及其他有关法律、法规已有处罚规定的，从其规定。
第五十六条建设单位违反本条例第十一条第一款规定，未将物业管理区域符合业主大会成立条件的情况书面报告街道办事处、乡镇人民政府和区、县物业行政主管部门，或者未按照规定提供有关资料的，由区、县物业行政主管部门予以警告，责令限期改正；逾期未改正的，处以1000元以上3000元以下的罚款。
建设单位违反本条例第四十七条第二款规定，不按规定缴存物业保修金的，由市、县物业行政主管部门责令限期交存；逾期不缴存的，自逾期之日起按日加收滞纳部分万分之三的滞纳金，可以并处1万元以上3万元以下的罚款。
第五十七条物业服务企业违反本条例第三十五条第三款规定，未向区、县物业主管部门和街道办事处、乡镇人民政府报送统计报表的，由区、县物业行政主管部门予以警告，责令限期改正；逾期未改正的，处以500元以上1000元以下的罚款。
物业服务企业违反本条例第三十五条第四款规定，未及时向相关行政管理部门、专业单位报告的，由区、县物业行政主管部门予以警告，责令限期改正；逾期未改正的，处以500元以上1000元以下的罚款。
物业服务企业违反本条例第三十六条规定，未办理物业服务承接查验手续或者对不符合承接条件的物业办理物业服务承接查验手续的，由区、县物业行政主管部门予以警告，责令限期改正；逾期未改正的，处以5000元以上1万元以下的罚款。
物业服务企业违反本条例第四十四条规定，拒不退出物业服务项目或者不按规定退出的，由区、县物业主管部门给予警告，责令限期改正；逾期不改正的，处以1万元以上3万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
物业服务企业对业主、使用人违反本条例第五十二条规定，未予以劝阻、制止或者未在规定时间内报告相关行政主管部门的，由区、县物业行政主管部门予以警告，并处以500元以上1000元以下的罚款。
第五十八条违反本条例第二十七条第三款规定，原业主委员会未按规定时间移交其保管的文件资料及其他属于全体业主共有的财物的，由区、县物业行政主管部门予以警告，责令限期移交。
第五十九条业主、物业使用人违反本条例第四十六条规定，擅自改变房屋使用性质的，由区、县物业行政主管部门予以警告，责令限期改正；情节严重的，处以1000元以上5000元以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。
业主、物业使用人违反本条例第五十一条第（一）、（二）、（四）项规定，在房屋内进行装饰装修的，侵占、损坏共有部位、共有设施设备以及擅自改变物业规划用途或者外观的，由区、县物业行政主管部门予以警告，责令停止违法行为，恢复原状，视其情节，处以1000元以上1万元以下的罚款。
业主、物业使用人违反管理规约，损害其他业主、使用人合法权益的，相关业主、物业使用人可以依法提起诉讼。
第六十条市、区、县物业行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府及其他行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予以查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。
第六章附则
第六十一条本条例有关专业用语的含义：
物业服务，是指业主与其选聘的物业服务企业，按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
业主是指房屋所有权人。
物业使用人是指物业承租人和其他实际使用物业的非所有权人。
前期物业服务是指业主、业主大会首次选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘的具有相应资质的物业服务企业实施的物业服务。
专有部分是指在构造上及利用上具有独立性，由单个业主独立使用、处分的物业部位。
共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
共用设施是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施使用的房屋等。
第六十二条本条例的具体应用问题由西宁市人民政府负责解释。
第六十三条本条例自2008年5月1日起施行。
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四川省国营企业劳动合同制实施办法
四川省人民政府
四川省国营企业劳动合同制实施办法
四川省人民政府
根据国务院发布的《国营企业实行劳动合同制暂行规定》 （简称《暂行规定》），结合我省实际制定本实施办法。
一、范 围
（一）凡在我省境内的国营企业、国家机关、事业单位和社会团体，在国家劳动工资计划指标 （包括各项自然减员指标）内，招用常年性工作岗位上的工人，除国家另有特别规定者外，一律实行劳动合同制。
（二）近几年来，各单位按照省或市、地、州的规定，招用的劳动合同制工人，不论是否签订合同，均不得改为固定工。除矿山、建筑业、交通、铁路部门装卸搬运作业实行农民轮换工 （合同）制的，仍按国务院和劳动人事部的规定执行外，对其他劳动合同制工人的办法，从一九八?
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二、招收和践约
（一）用人单位招用劳动合同制工人，应当在所在市、地、州、县 （市、区，下同）劳动人事局 （劳动局）的指导下，按照国务院发布的《国营企业招用工人暂行规定》和我省的实施办法进行招收。对重新就业的人员，其年龄可以放宽，经过考核合格的，应优先录用。
（二）劳动者一经被招收录用。双方应即签订劳动合同，并实行三至六个月的试用期。试用期间发现不符合招工条件的，应解除劳动合同，退回原地。由此而产生的缺额，用人单位可直接向所在县以上劳动行政部门所属劳动服务公司申请补充。
（三）在常年性生产、工作岗位上使用劳动合同制工人，经双方协商可签订一年以上五年以下 （含五年）的短期合同，也可以签订五年以上的长期合同，但第一次被录用的劳动合同制工人，一般应签订短期合同。有毒有害工种一般不得签订长期合同。
轮换工、农民合同制工人的劳动合同期限，最长不得超过五年，期限届满必须终止合同。
企业使用一年以内的临时工、季节工，不得安排在常年性生产、工作岗位上，双方亦应签订劳动合同，合同期限届满必须终止。
（四）劳动合同一经签订，就受到法律保护，双方必须严格遵照执行。一方违反劳动合同，给对方造成经济损失的，应当根据其后果和责任大小，予以赔偿。劳动合同收除签约双方各自持有外，用人单位应分送上级主管部门一份、所在地县以上劳动人事局 （劳动局）三份。
（五）用人单位招用劳动合同制工人签订劳动合同后，应向所在县以上劳动服务公司交纳服务管理费，其数额为每人五元。
（六）劳动合同制工人因生产、工作需要，或因夫妻两地分居、父母年老身边无子女，以及军队转业干部的家属符合规定随迁的子女，需要跨地区转移工作单位时，由进出单位分别向所在县以上劳动人事局 （劳动局）申请，经双方劳动人事局 （劳动局）协商同意，在与原单位解除劳
动合同并办理户口和退休养老基金的转移手续后，可转到另一方工作，重新签订劳动合同。
（七）劳动合同制工人在单位工作期间，患有职业病或因工负伤并经市、县医务劳动鉴定委员会确认部分丧失劳动能力，不能坚持原工作的，由用人单位另行分配力所能及的工作。劳动合同期限届满，应续订长期劳动合同。
（八）劳动合同制工人要求报考中等专业以上学校脱产学习的，应经单位同意，录取后应解除劳动合同。用人单位从生产需要出发，作为智力投资，选送报考中等专业以上学校培养本单位所需专业人才时，劳动合同制工人享有与所在单位原固定工人在职学习的同等待遇。但需事先签订
协议，规定对学习的要求和毕业后必须回本单位继续工作的年限。凡毕业后不回本单位或虽回本单位但继续工作年限未到擅自离去的，由本人赔偿学习期间单位支付的全部费用 （包括工资）。
三、在职期间的工资待遇
（一）劳动合同制工人被用工单位招收录用后，应实行试用期和熟练期。熟练期满后，在企业单位的实行等级工资制；在国家机关，事业单位和人民团体的，实行结构工资制。
（二）劳动合同制工人的试用期为三至六个月。试用期间的工资待遇：在企业单位的执行本单位一级工工资标准 （指新拟国营企业工人十五级制工资标准，下同）；在国家机关、事业单位和人民团体的，五类工资区执行三十九元。
（三）劳动合同制工人试用期满后，应根据所从事工种 （岗位）的技术要求实行熟练期。熟练期限和熟练期间的工资待遇，按下列规定执行：
1．从事技术工种 （岗位）的，熟练期一般为一年半至两年。熟练期间的工资待遇：在企业单位的执行本单位三级工工资标准；在国家机关、事业单位和人民团体的，五类工资区执行五十元五角。
2．从事熟练工种 （岗位）的，熟练期一般为半年。熟练期间工资待遇：在企业单位的执行本单位二级工工资标准；在国家机关、事业单位和人民团体的，五类工资区执行四十五元。
3．从事普工工种 （岗位）和特别繁重体力劳动工种的，熟练期一般为三个月。熟练期间的工资待遇：是普工的按本项第2款规定执行；是特别繁重体力劳动工种的，按本项第1款规定执行。
4．劳动合同制工人就业前如经过县以上劳动服务公司组织的技术培训 （包括经过县以上劳动人事局 （劳动局）认可的技术培训）取得结业证书，所学专业与从事工种对口的，其参加技术培训的时间可相应抵扣上述熟练期限。
5．三年制职业高中毕业生录用为劳动合同制工人后，所学专业与从事工种对口的，试用期满后不再实行熟练期。所学专业与从事工种不对口的，在技术工种 （岗位）的熟练期一般为一年；在熟练工种 （岗位）的熟练期一般为半年。熟练期间的工资待遇按本项第1款规定执行。
（四）劳动合同制工人熟练期满后，由用工单位按原定向培训的要求，以中央产业部门或省级主管部门制定的技术等级标准 （岗位职责条例）为依据进行考核定级。
劳动合同制工人熟练期满，经考核成绩合格并能胜任本工种 （岗位）工作的，一般可按以下工资水平定级：
1．从事技术工种 （岗位）的，在企业可定为本单位五级；在国家机关、事业单位和人民团体的，五类工资区可定为基础、职务工资五十六元五角。
2．从事熟练工种 （岗位）的，在企业可定为本单位四级；在国家机关、事业单位和人民团体的，五类工资区可定为基础、职务工资五十元五角。
3．从事普工工种 （岗位）的，在企业可定为本单位四级；在国家机关、事业单位和人民团体的，五类工资区可定为基础、职务工资五十元五角。
4．从事特别繁重体力劳动工种的，在企业可定为本单位五级。
5．三年制职业高中毕业生熟练期满后，在企业单位的可定为本单位五级；在国家机关、事业单位和人民团体的，五类工资区可定为基础、职务工资五十六元五角。
少数考核成绩不合格的劳动合同制工人，应延期六个月再考核定级。再次考核不合格的，应按上述定级工资水平低定一级。
（五）劳动合同制工人的其他工资、资金、津贴、补贴待遇：
1．根据《暂行规定》中关于“劳动合同制工人保险福利待遇低于原固定工的部分，用工资性补贴予以补偿”的规定，劳动合同制工人从初次参加工作试用期满后第一个月起 （重新就业的从录用的第一个月起），在企业单位的可以按月享受本人标准工资百分之十五的工资性补贴；在?
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2．劳动合同制工人可以同本单位同工种 （岗位）原固定工一样享受奖金 （国家机关、事业单位和人民团体为奖励工资）、津贴、补贴。
国家机关、事业单位和人民团体招收录用的劳动合同制工人，其工龄津贴按劳动人事部劳人薪[1985]19号和省工资改革领导小组川工改[1985]25号文件的有关规定执行。
3．劳动合同制工人定级后，由企业单位根据经济效益和按劳分配原则，自行确定对劳动合同制工人的工资增长形式和办法。国家机关、事业单位和人民团体的劳动合同制工人，其工资增长形式和办法按本单位同工种 （岗位）原固定工的规定执行。
（六）劳动合同制工人续订合同和重新就业后的工资待遇：
1．劳动合同制工人合同期满在原单位续订合同后，其工资按本人续订合同前执行的原工资等级支付。
2．劳动合同制工人重新就业后仍从事原工种 （岗位）的，其工资按本人重新就业前的原工资等级 （暂不含企业自费浮动升级工资）支付。
3．劳动合同制工人重新就业后改变工种 （岗位）的，应实行三至六个月试用期。试用期间的工资待遇按以下办法执行：
①重新就业前工作满一年不满三年，在企业单位的按本单位二级工工资标准执行；在国家机关、事业单位和人民团体的，五类工资区按四十元执行。
②重新就业前工作满三年以上，在企业单位从事技术工种 （岗位）的，按不低于本单位四级工工资标准执行。从事熟练工和普工工种的，按不低于本单位三级工工资标准执行，在国家机关、事业单位和人民团体从事技术工种 （岗位）的，按五类工资区不低于五十六元五角执行，从事
熟练工种 （岗位）和普工工种 （岗位）的，按五类工资区不低于五十元五角执行。
4．重新就业后改变工种的劳动合同制工人，凡重新就业前工作不满三年的，试用期满后按上述第 （三）、 （四）项规定实行后，可不实行熟练期，直接考核定级。
5．劳动合同制工人跨地区转移工作单位后，工资待遇按本项第2、3、4款规定执行。
四、在职期间的保险待遇
（一）患病、非因工负伤待遇：
劳动合同制工人患病或非因工负伤停工治疗，给予三个月至十二个月的医疗期。具体划分为：在本单位工作不满五年的，为三个月；满五年不满十年的，为六个月；满十年不满十五年的，为九个月；满十五年不满二十年的，为十二个月；满二十年以上的，为二十四个月。
医疗期的计算办法，当年内累计计算，跨年度连续医疗的，应与上年最后一次医疗时间累计计算。
医疗期内 （包括超过医疗期限仍在住院治疗的时间），其医疗待遇和病假工资与所在单位原固定工人同等对待。医疗期满，不能继续从事原工作被解除劳动合同的，在解除劳动合同时，由本单位发给医疗补助费。其标准；在本单位工作不满十年的，为五个月本人标准工资；在本单位?
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（二）因工负伤、患职业病待遇： 1．劳动合同制工人因工致残完全丧失劳动能力和患职业病符合所在单位原固定工人退休条件的，按所在单位原固定工人有关规定办理退休。其退休养老待遇，由所在单位按原固定工人规定发给，直至去世为止。单位和本人缴纳的退休养老基金，应
退还所在单位。
2．“残废”的鉴定，按所在单位原固定工人有关规定执行。
（三）劳动合同制工人的供养直系亲属，不享受半费医疗和死亡丧葬补助待遇。
五、退休养老期间的保险待遇
（一）劳动合同制工人，符合下列条件之一的，应该办理退休，享受退休养老待遇：
1．男年满六十周岁、女年满五十周岁，本人按规定缴纳退休养老基金 （简称“投保”，“投保”年限累计计算，下同）满十五年的；
2．从事井下、高空、高温、特别繁重体力劳动或其它有害身体健康的工作，男年满五十五周岁，女年满四十五周岁，“投保”满十五年的。
（二）劳动合同制工人退休后，从办理退休手续的次月起按月发给退休金。其标准为“投保”满十五年的，为本人工作期间最后五年月平均标准工资的百分六十；“投保”超过十五年的，从第十六年起，每满一年，加发百分之一。）
（三）劳动合同制工人未到达退休年龄，因病、非因工负伤，由医院证明，经市、县医务劳动鉴定委员会确认，完全丧失劳动能力的，按月发给生活补助费，其标准为：“投保”满十五年的，本人工作期间最后五年月平均标准工资的百分之五十。
（四）劳动合同制工人到达退休年龄，或因病、非因工负伤由医院证明，经市、县医务劳动鉴定委员确认，完全丧失劳动能力的，“投保”满十年不满十五年的，按月发给生活补助费，其标准为：本人工作期间最后五年月平均标准工资的百分之四十；“投保”不满十年的，发给一次性
生活补助费，其标准为：每满一年，发给两个月的本人工作期间最后一年月平均标准工资。
（五）按照以上 （二）项领取退休金和 （三）、 （四）项按月领取生活补助费的劳动合同制工人，其养老期间的医疗费和死亡丧葬补助费、供养直系亲属抚恤费、救济费，按退休时当地在职劳动合同制工人的有关规定执行。
（六）按上述 （一）、 （二）项规定办理退休和按 （三）、 （四）项规定发给生活补助费的，应事先经当地劳动行政部门所属的社会保险机构审批。按月领取的退休费和生活补助费，从批准的下月起由社会保险机构发给。
（七）退休养老基金来源：
1．用工单位，每月按全部劳动合同制工人工资总额 （按国家统计工资总额的口径计算）的百分之十六缴纳。逾期不缴者，每逾期一日，增收应缴数百分之一的滞纳金，转为退休养老基金。
2．劳动合同制工人，在劳动合同期内，每月按本人标准工资百分之三缴纳。
3．单位和个人应缴纳的退休养老基金，由单位开户银行根据社会保险机构的通知，按月代为扣缴，转入当地劳动行政部门所属的社会保险机构在银行开设的“退休养老基金”专户。
4．退休养老基金存入银行的款项，按照城乡居民个人储存款利率计算，其存活期、定期、零存整取及其年限的选择，由社会保险机构根据实际情况确定。
5．对过去招用的劳动合同制工人，单位和个人未缴纳的退休养老基金，原来有规定的，按原规定标准补缴；原来没有规定的，按《暂行规定》和本实施规定标准补缴；一次补缴有困难的，可以分期补缴。
（八）未享受退休养老保险待遇而死亡的劳动合同制工人，其本人缴纳的退休养老金，全部退还其直系亲属。
六、其 他
（一）劳动合同双方发生劳动争议，经协商无效时，可向当地劳动争议仲裁委员会申诉仲裁。劳动争议仲裁委员会由市、县劳动人事部门、工会等有关部门组成。未建立前暂由市、县劳动人事局 （劳动局）受理劳动争议的申诉，进行仲裁。劳动争议的申诉应从其知道或应当知道其权?
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（二）我省原有规定凡与《暂行规定》和本实施办法相抵触的，一律以《暂行规定》和本实施办法为准。
（三）本实施办法由省劳动人事厅负责解释。
1986年9月13日
