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打造律师的业务能力

赵宏瑞 徐海凌 王晋刚


心理学家马斯洛把人类各种各样的需求分成五类：生理、安全、社交、尊重和自我实现。其实，企业的法律需求也可以分类。在企业发展的各个发展阶段，企业会根据不同的利益结构产生方方面面的法律需求。
三个利益层次
一般而言，企业的利益可以分成三个层次：核心利益、重要利益以及一般利益。事关企业存亡的关键决策所涉及的利益就是企业的核心利益，例如需要董事会决议解决的经营危机、政策性风险等；重要利益就是涉及到企业中赢利能力的重大决策，例如调整商品价格、划分产品市场等；企业日常经营过程中需要解决的问题所牵涉的就是企业的一般利益。企业决策者首先要考虑的是企业的核心利益，然后才是重要利益和一般利益。
三类法律服务需求
基于以上三个层次的利益划分，企业对律师的法律服务会产生三类法律需求。企业最需要律师解决的就是涉及企业核心利益的法律服务，例如企业上市、融资借贷、合并购买等，这方面的法律服务数量不大，但对律师的能力是绝大的考验。根据经验，这一类的法律服务只占律师服务总量的1%，但却能消耗优秀律师99%的精力。因为事关企业生死，至少也事关企业的重大变革，所以企业都会选择律师中的精英分子。企业对律师法律服务的第二大需求是基于企业重要利益的法律顾问服务。这一类需求占整个律师法律服务总量的29%，没有这一层次的法律服务，企业的发展壮大就会发生问题。占总量70%的律师法律服务都属于日常法律服务，需要的是严谨细密的律师工作。这一类工作如拟定和修改合同，解决劳动争议，追索欠款等等。
三大业务能力
三个层次的利益产生了三种法律服务需求，三种法律服务需求又向律师事务所提出了三种律师业务能力要求。“理和律师”将这三种业务能力总结为：核心利益的危机防范能力、重要利益的保驾护航能力、日常管理的善事利器能力。

正如印尼“海啸”、“中航油”危机、“霸菱银行”的破产，任何企业在运行中的某一阶段，都可能发生关乎生死存亡的危机。总的来讲，此种危机的发生机率似乎仅有1%，但是，
该1%的危机在性质上，往往具有根本性和致命性。某些情况下，采用法律方法事先防范、建立预警机制、事后及时补救，都是必要的、必须的、甚至是唯一的选择。在进行这样的危机处理和风险防范的过程中，往往会涉及到基本法律法规的解释和应用，甚至涉及到基本的法律原理。这时候如果没有资深法律专家的把关操控，就有可能出现原则性错误，违反现代企业的经营原则，“失之毫厘，谬以千里”，越努力吃劲越每况愈下，最后会像项羽渡乌江时地概然兴叹：“此乃天意，非战之罪也”，还不知道自己早已违反了现代企业经营的大忌。“理和律师”认为，优秀的专家型律师必须具备帮助企业进行风险防范的能力，在企业生死存亡关头“拔剑而起”，快刀斩乱麻，拔企业于惊涛骇浪之中，将企业引渡到和谐平安的彼岸。
追求利润最大化，是绝大部分企业的生存目的。每个企业主流业务中的重大利益合同、重要客户维系、重大资产安全等工作，以及企业经常进行的构建、修补、实现其重大利益渠道的工作，都是企业的重要利益所在。对于这一类企业的重要利益，需得到专家型、顾问型律师的专业服务，有时甚至是需要律师们发挥创造性思维的专门服务。这里，律师必须实现“保驾护航”的服务目标。企业是航母，律师事务所就是护卫舰。在利益的海洋上征战角逐时，企业不可避免地会碰到礁石和风暴，如果没有专业律师的专业意见，企业就有可能因小失大，铸成大错。所以，合格的律师事务所必须具备对企业重要利益的“保驾护航”能力，满足企业29%的法律服务需求。律师作为企业的“外脑”，我们常常感到为此类目的进行的律师工作，往往有助于企业建立起更安全、更可行、更稳定、更高效的企业核心竞争力。
无论是为了追求最大利润、还是防范经营风险，每位优秀企业家会在其企业内部动员出一切的力量和资源，创造出最大的企业利润，这体现在企业日常管理的每一项工作中。企业日常的财税管理、人事管理、资产管理、流程管理、直到企业理念建设的文化管理，从律师的角度看，都可以是日常的“涉法事务”。所有律师最大量的工作就是帮助企业处理这类日常经营管理中的法律业务。这些法律服务非常基础，也比较简单，需要的更多是严谨的法律工作。“工欲善其事，必先利其器”，“善事”，就是使涉法的事务处理得更加完善；“利器”就是要企业的经营能力变得更加灵活有力。如果这些基本的法律服务工作做得到家，企业的日常运转就不会出大的纰漏，企业的重大利益和核心利益也能得到保障。我们感到，不论是改制重组型的创新企业、成熟稳定型的基础产业、还是具有远大发展志向的重新创业型的新设企业，似乎都在秉承“工于善其事、必先利其器”的传统发展观，从开始、从现在、
从一点一滴的日常管理工作上就开始寻求优质高效的法律服务，以便其迅速凝聚起优异的企业竞争力。律师必须满足这样的需求，提供“善事利器”的法律服务供给。
总括以上三种法律服务能力，“理和律师”总结出成功的律师事务所必须具备的三种法律服务之“道”：危机防范之道，保驾护航之道，以及“善事利器”之道。用这三种“道”来御各个法律服务领域的无数的“术”，就可以满足企业的三种法律需求，保护企业的三个层次的法律利益，使企业的经营环境达到“和谐”的状态。


广东省东莞市人民政府


关于印发《东莞市存量房交易结算资金监管有关规定》的通知

东府〔2008〕67号



各镇人民政府（街道办事处），市府直属各单位：

现将《东莞市存量房交易结算资金监管有关规定》印发给你们，请认真贯彻执行。



东莞市人民政府

二○○八年六月十一日



东莞市存量房交易结算资金监管有关规定



第一条 为加强我市房地产市场监督管理，规范存量房（又称二手房）交易行为，保障交易资金安全，维护当事人合法权益，根据建设部、中国人民银行《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》（建住房〔2006〕321号）、建设部《关于进一步加强房地产经纪管理的紧急通知》（建住房〔2007〕274号）等文件精神，结合本市实际，制定本规定。

第二条 本市范围内的存量房交易业务，交易当事人可通过合同约定，由双方自行决定交易结算资金的支付方式，具体分以下两种情况：

（一）委托中介服务机构代办相关业务的，交易双方当事人可自行交结交易结算资金或委托监管机构对交易结算资金的全额或部分进行监管，中介服务机构不得强行代管交易结算资金。

（二）没有委托中介服务机构代办相关业务的，交易双方当事人也可委托监管机构对交易结算资金的全额或部分进行监管。

凡委托监管机构监管交易结算资金的，均应遵守本规定。

第三条 东莞市房地产中介协会（以下简称协会）作为存量房交易结算资金的监管机构，应当按规定，在相关银行设立专用账户，接受交易双方当事人委托，对交易结算资金实行监管。

专用账户名称为“东莞市房地产中介协会”，名称后加“客户交易结算资金”字样。专用账户专门用于存量房交易结算资金的存储和支付，不得支取现金。

协会应当与银行、市房产管理部门签订协议，确保交易结算资金安全和有序运转。市房产管理部门负责对协会进行业务指导和监督。

第四条 监管制度包括如下内容：

（一）委托：通过协会的专用账户划转交易结算资金的，交易双方当事人应当与协会签订《存量房交易资金监管委托书》（以下简称《委托书》）。

（二）收费：协会为了保证对交易结算资金的日常监管需要，将收取一定的费用，具体的收费方式、标准等由交易双方当事人与协会在《委托书》中另行约定。

（三）交易结算资金的缴存：签订《委托书》后,买方当事人按约定将交易结算资金存入专用帐户。

交易结算资金进入专用账户后，任何机构和个人均不得擅自动用，其所有权属交易当事人，与协会本身的财务相互独立，也不纳入协会的债权债务范围；若有关部门对专用账户进行冻结或扣划，开户银行及协会有义务出示证据证明交易结算资金及其银行账户的性质。

（四）资金的监管和结算：

1．协会应当安排专人负责每天查阅专用账户情况，确保所有进账款项与《委托书》的约定及进账单相符。发现有误的，应立即通知交易当事人、房管部门以及开户银行，及时妥善处理。

2．存量房交易手续办结的，由房产管理部门出具证明、协会出具《划款通知书》，银行在收到上述材料之日起三个工作日内按《委托书》的约定，将交易结算资金划入卖方当事人的账户。

存量房交易不成功的由协会与交易双方当事人协调退款事宜，出具《退款通知书》。银行在收到《退款通知书》后三个工作日内按《委托书》的约定将交易结算资金退还给买方当事人。

3．协会应定期向市房管部门报送资金监管、运作情况报表。市房产管理部门应采取定期或不定期的检查方式，加强对协会及其有关人员在开设账户、资金结算等环节的监管。

4．开户银行应加强对资金管理，确保交易结算资金专款专用。对截留、挤占和挪用交易结算资金的行为，由相关部门依法追究有关人员的责任；情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任；给交易当事人造成损失的，依法承担赔偿责任。

（五）存量房转移登记手续：

1．当事人按合同约定自行交付交易结算资金的在办理存量房转移登记时，须同时提供《存量房交易结算资金自行划转声明》。

2．通过专用帐户划转交易结算资金的，在办理存量房转移登记时，须同时提供《委托书》原件及进账单（或存款凭证）。

3．各镇（街）房管所及松山湖国土房管局应将上述资料连同其他办证资料统一送市房地产交易所。

第五条 本规定自2008年7月1日起施行，有效期至2013年6月30日。