裁判要旨
银行货款合同约定的不动产抵押，应当依法办理抵押登记。当事人未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。
案情
2007年3月15日，被告易传明向原告重庆农村商业银行股份有限公司奉节支行（以下简称奉节支行）贷款95000元，月利率7.8‰，约定2008年3月15日偿还。被告易传明自愿承诺用其位于奉节县永安镇诗仙西路50号1幢2单元802号房屋一套抵押担保，未办理抵押登记。贷款到期后，被告易传明未依约归还贷款本息，原告奉节支行经多次催收无望，于2008年8月11日诉至奉节法院，请求判令归还本息，并确认抵押关系成立，同时申请财产保全。奉节人民法院于同年8月14日查封被告易传明抵押之房。同年12月11日，奉节人民法院判决被告易传明偿还原告的借款本息，并限判决生效后五日内付清，同时驳回原告其他诉讼请求。原告不服上诉于重庆市第二中级法院，随后撤回上诉并经中级法院裁定准予撤诉。庚即，原告遂向奉节人民法院申请强制执行。法院执行中，被告姜正荣提出异议，以其已于2008年7月30日与易传明签订房屋买卖合同，并付清房款，且向房屋管理部门申办了产权过户登记，认为原告申请查封房屋错误，请求法院解除查封。奉节法院即作出执行裁定，撤销原查封裁定，并中止判决执行。原告遂于2010年8月19日提起债权人撤销权之诉，并申请对被告房屋买卖合同进行时间、字迹等技术鉴定。经西南政法大学司法鉴定中心鉴定：倾向认定合同签订时间为2008年7月30日；甲方代表署名易传明、乙方代表署名姜正荣的合同原件上乙方代表“姜正荣”系姜正荣书写。原告认为，二被告房屋买卖合同中约定房价为500元/?属于低价转让，请求确认无效；被告易传明下落不明未出庭应诉；被告姜正荣举证证明合同上虽注明每?500元，但其实际为147.14平方支付了203600元，不属低价转让，且原告未在法定期间内行驶撤销权，请求驳回原告的诉讼请求。
裁判
重庆市奉节人民法院审理认为，本案的争议焦点主要集中在二被告在抵押期间买卖房屋是否有效、二被告是否属于低价转让以及原告提起的撤销权之诉是否受法保保护三个问题上。第一，关于二被告在抵押期间买卖抵押房屋是否有效问题。被告姜正荣于2008年7月30日购买被告易传明的住房一套，签订房屋买卖合同，付清房款，并申请房管部门办理了产权过户登记，表明二被告所签订之合同系双方真实意思表示，买卖程序合同，不违反法律的强制性规定，应为合法有效。原告主张该房已经抵押货款，请求确认合法有效，但由于这一抵押货款仅属被告易传明的承诺担保，当事人并未依法办理抵押房屋的抵押登记，故抵押关系没有成立，因而不能对抗善意第三人。因此，被告姜正荣、传明买卖房屋的买卖合同合法有效。第二，关于被告姜正荣、易传荣买卖房屋是否属于低价转让问题。经审理查明，尽管二被告的房屋买卖合同上约定的房屋买卖价格为500元/?，即总价款为70570元，但事实上被告易传明出具给被告姜正荣的收条上总价款是203600元，这一价格符合买卖房屋当时的市场行情，不存在低价转让问题。第三，关于原告奉节支行提起的撤销权之诉是否受法律保护问题。从原告的诉讼请求看，本质上属于债权人撤销权纠纷，即原告主张的是债权人撤销权。而撤销权是形成权，法律要求该撤销权应自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行驶。事实上，原告于2008年12月11日收到本院（2008）奉法民初字第850号判决书时，即知道其权利已经被侵害，其撤销权的期间亦应自收到判决书之日起计算。因此，原告2010年8月19日提起撤销权之诉，不符合《合同法》第七十五条规定的“撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使”的规定，故其撤销权请求本院不予支持。2011年10月21日，法院判决：驳回原告奉节支行的诉讼请求。
宣判后，双方当事人均未上诉，该判决已发生法律效力。
评析
一，本案抵押贷款未办理抵押登记不能对抗第三人
《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。”这表明，物权法该条关于登记为抵押权的生效条件，改变了担保法关于登记是抵押合同的生效条件的规定。按照该条规定，凡以建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权、土地承包经营权以及正在建造的建筑物、船舶、航空器设定抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。原告奉节支行与被告易传明于2007年3月15日签订的抵押货款合同，依法应当办理抵押登记，却没有办理登记，其抵押权未能设立。
《中华人民共和国担保法》第四十三条第二款规定：“当事人未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。”通说认为，这里的“不得对抗第三人”之主要含义应当理解为：在抵押合同签订后未经抵押登记情况下，如果抵押人将抵押物有偿转让，对于善意取得该物的第三人，抵押权人无权追偿，而只能要求抵押人重新提供新的担保，或者要求债务人即行偿还债务。结合本案分析，双方2007年签订抵押货款合同，未办理抵押登记，2008年被告易传明将房屋卖与被告姜正荣，姜正荣作为善意第三人取得该房，并办理产权过户手续。因原告的抵权权尚未设定，不能对抗善意第三人姜正荣。
二，被告姜正荣、易传明买卖房屋不属于低价转让
从被告姜正荣、易传明2007年3月15日签订的《房屋买卖合同》看，建筑面积147.14?，成交价为500/?，卖价共为70570元，的确有“低价转让”之嫌。但是，以下三个问题引起法院的注意：第一，被告易传明出具给被告姜正荣的收条上总价款为203600元，这一数据才是该房的真实价格，即实际接近1400元/?。分析出现这种情况，二被告少缴税费的企图是明显的，但确不属本案调整范围。第二，1400元/?这一价格，对于国家级贫困县奉节的县城而言，在2008年当时仅属于一般市场价，还说不上最低价。第三，奉节县城的诗仙西路处于县城的西北角上，实际为县城边沿的农村结合部地段，只是近几年随着房价上涨有所回升，而在2008年当时市场情况下，谈不上低价转让。由此可见，原告所主张的理由，与《合同法》规定的“债务人以明显不合理的低价转让财产”的情况不相符。
三，原告奉节支行提起撤销权之诉的理由不能成立
债权人撤销权纠纷，是最高法院新的《案由规定》中第69种案由（也即原《案由规定》中第66种案由）。《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款规定：“因债务人放弃到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为”。该法第七十五条规定：“撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭”。按照上列规定，债权人的撤销权，也叫废罢权诉权，兼具请求权和形成权之性质，属于债权的实体权利，其要件要求主要有三：第一，撤销权必须依附于债权而存在，具有与债权的不可分离性；第二，撤销权之行使必须有债务人放弃到期债权或者无偿转让、或以明显不合理的低格转让财产且对债权人造成损害之事由；第三，撤销权必须自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。结合本案看，原告奉节支行已在2008年12月11日收到法院（2008）奉法民初字第850号判决书时，即知道其权利已被侵害，其撤销权的期间己自此起算，却未在一年内起诉，直到2010年8月19日才提起撤销权之诉，显然有悖于《合同法》的规定，故其撤销权请求不能获得人民法院的支持。法院判决驳回其诉讼请求，无疑是正确的。
（作者单位：重庆市奉节县人民法院）
北京市烟花爆竹销售许可证暂行办法（废止）
北京市安全生产监督管理局
京安监危化字[2005]87号
关于印发《北京市烟花爆竹销售许可证暂行办法》的通知
各区、县安全生产监督管理局：
为做好本市烟花爆竹销售许可工作，依照《北京市烟花爆竹安全管理规定》，我局制订了《北京市烟花爆竹销售许可证暂行办法》，现印发给你们，请认真遵照执行。
北京市安全生产监督管理局
二〇〇五年十一月十一日
北京市烟花爆竹销售许可证暂行办法
第一章 总 则
第一条 为加强本市烟花爆竹销售安全监督，规范烟花爆竹销售许可的管理工作，根据《中华人民共和国安全生产法》、《中华人民共和国行政许可法》、《中华人民共和国民用爆炸物品管理条例》和《北京市烟花爆竹安全管理规定》等有关法律、法规，制定本办法。
第二条 在本市行政区域内依法进行工商登记注册、并从事烟花爆竹销售活动的批发单位、零售单位和临时销售网点，必须依照本办法取得北京市烟花爆竹销售许可证。
第三条 销售许可证的颁发管理工作实行单位申请、两级发证、属地监管的原则。
北京市安全生产监督管理局负责本市行政区域内烟花爆竹批发单位销售许可证的颁发和管理工作。
区、县安全生产监督管理局负责本区、县内烟花爆竹零售单位和临时销售网点销售许可证的颁发和管理工作，并接受市安全生产监督管理局的指导和监督。
第四条 本市对烟花爆竹实行专营，统一组织从符合规定的生产企业采购烟花爆竹。采购的烟花爆竹应当符合国家的安全质量标准和本市规定的规格、品种，并符合《中华人民共和国产品质量法》关于包装标识的规定。
零售单位和临时销售网点必须从本市批发单位采购烟花爆竹。
批发单位负责零售单位和临时销售网点的统一配送，并负责收回临时销售网点在许可期满后未销售的烟花爆竹。
第五条 本市按照统筹规划、合理布局的原则设置烟花爆竹批发单位、零售单位和临时销售网点。
（一） 依据本市对烟花爆竹专营的要求设立市级批发单位；
（二）房山、门头沟、大兴、通州、昌平、怀柔、顺义、平谷、密云、延庆各设立一个区县级批发单位，其他区县不设立批发单位；
（三）本市五环路以外地区，300米范围内只能设置一个烟花爆竹零售场所；五环路以内地区，500米范围内只能设置一个烟花爆竹零售场所；
（四）市和区、县人民政府规定的禁止销售、燃放烟花爆竹的地点及其周边100米范围内不得设置烟花爆竹零售场所。
第六条 烟花爆竹批发单位、零售单位申请烟花爆竹销售许可证的日期为每年3月15日至12月15日。
烟花爆竹临时销售网点申请烟花爆竹销售许可证的日期为每年11月15日至12月15日。
第七条 本市实施的烟花爆竹销售许可不予收费。
第二章 安全许可条件
第八条 烟花爆竹批发单位除应符合本办法第五条第一项和第二项规定的条件，还应具备下列条件：
（一）依法进行工商登记注册，独立的法人单位，注册资金不低于50万元人民币；
（二）建立、健全各级安全生产责任制，明确责任人员、责任内容和考核要求；
（三）设置安全管理机构，配备专职安全管理人员；
（四）主要负责人和安全生产管理人员具备烟花爆竹销售活动方面的安全知识和管理能力，并经安全生产监督管理部门考核合格，取得安全资质证书；
（五）对本单位从业人员进行岗位安全生产知识教育和培训；
（六）依法参加工伤保险，为从业人员缴纳工伤保险费；
（七）制定完善的安全生产规章制度和相关操作规程，并张贴在明显位置；
（八）具有与销售规模、产品品种相适应的专用储存仓库，储存仓库的内外部安全距离、布局、建筑结构、安全疏散条件、消防设施以及防爆、防雷、防静电、防潮等安全设施符合国家标准、行业标准，并在明显位置张贴安全警示标志和警示标语；
（九）制定烟花爆竹事故应急救援预案，建立应急救援组织和配备应急救援人员，配备必要的应急救援设备、器材，并定期进行演练；
（十）法律、法规，国家标准和行业标准规定的其他条件。
第九条 烟花爆竹零售单位和临时销售网点除应符合本办法第五条第三项和第四项规定的条件，还应具备下列条件：
（一）依法进行工商登记注册；
（二）主要负责人具备烟花爆竹销售活动方面的安全知识和管理能力，并经安全生产监督管理部门考核合格，取得安全资质证书；
（三）配备兼职安全管理人员；
（四）建立、健全安全生产责任制和销售管理制度，主要包括：主要负责人岗位责任制、兼职安全管理人员岗位责任制、销售人员岗位责任制、购销管理制度、存放管理制度；
（五）零售场所相对独立，专柜、专人销售，销售和存放面积不少于20平方米；
（六）零售场所配备符合规定的消防器材；
（七）零售场所应在明显位置张贴安全警示标志和警示标语；
（八）在室外销售的，应取得有关部门的临时占地证明；
（九）配备兼职应急救援人员和应急救援器材；
（十）法律、法规规定的其他条件。
第三章 销售许可证的申请和颁发
第十条 烟花爆竹销售许可的实施程序分为：申请、受理、公示、审核、复核、审定、告知七个程序。一个工商执照只能申请一个销售许可证，一个销售许可证只能设立一个销售场所。同等条件下，按照“先申请、先许可”原则进行许可审查。
第十一条 烟花爆竹批发单位申请销售许可证，应当提交下列申请文件、材料，并对其真实性负责：
（一）销售许可申请书(一式3份)及电子版1份；
（二）工商部门核发的法人执照复印件，并出示原件；
（三）设置安全管理机构和配备专职安全生产管理人员的文件；
（四）各种安全生产责任制、安全规章制度、操作规程；
（五）安全生产监督管理部门核发的主要负责人、安全生产管理人员安全资质证书复印件，并出示原件；
（六）本单位从业人员岗位安全生产知识教育和培训的证明材料；
（七）为从业人员缴纳工伤保险费的证明材料；
（八）储存仓库基本情况和平面图；
（九）有关部门出具的专用储存仓库消防验收合格证明、防雷检测报告；
（十）烟花爆竹事故应急救援预案。
第十二条 烟花爆竹零售单位和临时销售网点申请烟花爆竹销售许可证，应提交下列申请文件、材料，并对其真实性负责：
（一）销售许可申请书(一式3份)；
（二）工商部门核发的法人执照或个体工商户营业执照复印件，并出示原件；
（三）安全生产监督管理部门核发的主要负责人安全资质证书复印件，并出示原件；
（四）主要负责人、兼职安全管理人员和销售人员岗位责任制，购销管理制度，存放管理制度；
（五）零售场所地址、面积及周边情况平面图；
（六）兼职应急救援人员名单和应急救援器材清单；
（七）在室外销售的，还应提交有关部门的临时占地证明。
第十三条 市和区、县安全生产监督管理局对申请人提交的申请书及文件、资料，应当按照下列规定分别处理：
（一）申请事项不属于本管理规定范围的，即时出具《烟花爆竹销售许可不予受理通知书》，并告知申请人向有关行政机关申请；
（二）申请材料存在可以当场更改的错误的，允许或者要求申请人当场更正，更正后符合本管理规定要求的，即时出具《烟花爆竹销售许可受理通知书》；
（三）申请材料不齐全或者不符合要求的，5日内书面一次告知申请人需要补正的全部内容，逾期不告知的，自收到申请材料之日起即为受理；
（四）申请材料齐全、符合要求或者按照要求全部补正的，予以受理，出具《烟花爆竹销售许可受理通知书》。
第十四条 安全生产监督管理部门应当在受理之日起将受理情况在本机关网站和办公地点向社会进行公示，公示期为7日。
第十五条 对已经受理的申请，市和区、县安全生产监督管理部门应指派有关人员对申请材料和现场安全条件进行审核，经颁发机关主管部门复核，颁发机关主管负责人审定，在受理申请之日起20个工作日内作出颁发或者不予颁发销售许可证的决定。
对决定颁发的，市和区、县安全生产监督管理部门应当自决定之日起10个工作日内送达或者通知申请人领取销售许可证；
对不符合本办法第八条、第九条规定，决定不予颁发的，应当在10个工作日内书面通知申请人并说明理由。
第十六条 经审查符合本管理规定的，烟花爆竹销售许可证颁发机关应当向申请人颁发烟花爆竹销售许可证。
销售许可证应载明下列内容：
（一）被许可单位名称、负责人姓名、工商注册地址；
（二）专用储存仓库地址或零售场所地点；
（三）许可销售范围、方式、期限；
（四）发证机关、发证日期。
销售许可证颁发情况应在颁发机关网站公布。
第十七条 烟花爆竹批发单位和零售单位销售许可证有效期为1年。
烟花爆竹临时销售网点销售许可证有效期为每年农历腊月二十五日至次年正月十五日。
第十八条 烟花爆竹批发单位和零售单位取得烟花爆竹销售许可证后，有下列变更的，应当自变更之日起10个工作日内，向销售许可证颁发管理机关申请变更：
（一）变更主要负责人的；
（二）变更单位名称的；
（三）变更专用储存仓库地址的；
（四）变更零售场所地点的。
临时销售网点自颁发销售许可证后，不做变更。
第十九条 对批准变更销售许可证的，许可证颁发管理机关应自受理变更申请后10个工作日内换发新的销售许可证。同时，收回原销售许可证。
第四章 销售许可的监督管理
第二十条 市和区、县安全生产监督管理局应当坚持公开、公平、公正的原则，严格依照本办法审查、颁发销售许可证。
市和区、县安全生产监督管理局工作人员在销售许可证颁发、管理和监督检查工作中，不得索取或者接受申请人的财物，不得谋取其他利益。
对违反《中华人民共和国行政许可法》的行为，按照有关法律、法规的规定处理。
第二十一条 申请人隐瞒有关情况或者提供虚假材料申请销售许可证的，销售许可证颁发管理机关不予受理。申请人在三年内不得再次提出销售许可申请。
第二十二条 烟花爆竹销售许可证不得伪造、转让、冒用、买卖、出租、出借。
第二十三条 烟花爆竹零售场所烟花爆竹产品的存放总量不得超过100箱。
第二十四条 烟花爆竹批发单位必须在明显位置悬挂烟花爆竹销售许可证。
烟花爆竹零售单位和临时销售网点必须在零售场所悬挂烟花爆竹销售许可证，并悬挂安全生产监督管理部门统一制作的标识。
第二十五条 各级安全生产监督管理部门负责本行政区域内取得销售许可证的烟花爆竹批发单位、零售单位和临时销售网点的日常监督检查，并将监督检查中发现的问题及时通报上级安全生产监督管理部门。
第二十六条 烟花爆竹批发单位、零售单位和临时销售网点违反本办法或有其他安全生产违法行为的，安全生产监督管理部门依据《中华人民共和国安全生产法》、原国家安全生产监督管理局《安全生产违法行为行政处罚办法》和《北京市安全生产条例》、《北京市烟花爆竹安全管理规定》进行行政处罚。
第二十七条 市和区、县安全生产监督管理局应当建立、健全烟花爆竹销售许可证档案管理制度。
第五章 附 则
第二十八条 本办法所称烟花爆竹销售许可证为《北京市烟花爆竹销售许可证》。
第二十九条 烟花爆竹销售许可证由市安全生产监督管理局统一印制。
市安全生产监督管理局对烟花爆竹批发单位的销售许可证统一编号。
区、县安全生产监督管理局对烟花爆竹零售单位和临时销售网点的销售许可证统一编号。
烟花爆竹销售许可证相关的申请书、变更申请书等文书由市安全生产监督管理局统一格式，电子版可从北京市安全生产监督管理局网站下载。
北京市安全生产监督管理局网址:www.bjsafety.gov.cn
第三十条 本办法自公布之日起施行。 2004年11月1日颁布的《北京市烟花爆竹销售许可暂行管理办法》同时废止。
附件1：烟花爆竹销售许可证申请书（批发单位）.doc
http://www.bjsafety.org.cn/admin/edit/UploadFile/20051111151852258.doc
附件2：烟花爆竹销售许可证申请书（零售单位和临时销售网点）.doc
http://www.bjsafety.org.cn/admin/edit/UploadFile/2005111115198148.doc
附件3：烟花爆竹销售许可证变更申请书.doc
http://www.bjsafety.org.cn/admin/edit/UploadFile/20051111151923754.doc
